Об изменении порядка регистрации сделок с недвижимостью в свете поправок в Гражданском кодексе РФ, которые вступили в силу с 1 марта 2013 года, читателям портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказала Ивчатова Наталья Сергеевна, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области.

Ивчатова Наталья Сергеевна Начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области

Регистрация купли-продажи квартиры

Ольга: Скажите, пожалуйста, в свете изменений, надо ли регистрировать куплю-продажу? Что именно поменялось, не совсем понятно. А то летом квартиру продавать. Спасибо

Здравствуйте, Ольга!

Действительно, в связи с изменением правил государственной регистрации, которые вступили в силу с 1 марта 2013 года, регистрация сделок купли-продажи жилых помещений не проводится. Такая сделка считается заключенной с момента ее подписания сторонами. Но следует не забывать, что правила о необходимости государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по-прежнему сохранились. То есть для сторон сделки, кроме момента заключения договора купли-продажи квартиры, ничего не поменялось: продавец и покупатель должны прийти в Управление Росреестра и подать заявления о регистрации перехода права собственности (подает продавец) и о регистрации права собственности (подает такое заявление покупатель).

В связи с тем, что сделка регистрации не подлежит, соответственно уменьшился размер государственной пошлины. Ее оплачивает теперь только покупатель в размере 1000 рублей. Обращаю внимание, что право собственности покупателя на квартиру возникнет только с того момента, как наше Управление зарегистрирует переход права от продавца к покупателю и внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр прав.

Аренда нежилого помещения

Михаил: Аренда нежилого помещения, надо ли ее регистрировать у вас? Так как слышал, что по ней были спорные моменты и готовились поправки. Благодарен за ответ.

Добрый день, Михаил!

Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации. В частности, с 1 марта 2013 г. отменялась государственная регистрация договоров аренды недвижимости, а также аренды здания, сооружения и предприятия как сделок с недвижимым имуществом.

Договор аренды недвижимого имущества предполагалось регистрировать только как ограничение (обременение) права. При этом требование регистрации такого обременения являлось также обязательным.

Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» установлено, что данная норма об отмене утрачивает силу с 4 марта 2013 г. Таким образом, эти договоры подлежат государственной регистрации по прежним правилам по заявлению арендатора либо арендодателя. Исключение на сегодняшний день составляют договоры, совершенные в период с 1 марта по 3 марта 2013 года включительно. Такие договоры заключены с момента подписания.

Продажа квартиры и Росреестр

Иван: Здравствуйте, Наталья Сергеевна! Расскажите, пожалуйста, как и что делать при продаже квартиры. Имею ввиду, когда надо идти в Росреестр, когда не надо? Сколько пошлина и поменялись еще какие-то правила в этом году или нет в оформлении?

Здравствуйте!

Как я уже рассказывала участникам конференции, многое в продаже квартир с изменениями Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 марта 2013 года не поменялось. Изменился момент заключения сделки купли-продажи (она сейчас считается заключенной с момента подписания продавцом и покупателем, что, думаю, немаловажно будет при формировании судебной практики). Тем не менее, правила, которые были раньше, сохранились. И продавцу и покупателю необходимо прийти в Росреестр и подать заявления: продавцу - о переходе права собственности, покупателю – о регистрации права собственности. Исключение составит лишь случай, если вы пожелали удостоверить сделку у нотариуса. В этом случае к нам может прийти как нотариус (помощник нотариуса), так и любая из сторон сделки для подачи заявлений с приложением договора купли-продажи квартиры.

Государственная пошлина уменьшилась с 1 марта на 1000 рублей – для физических лиц (продавец и покупатель не оплачивают государственную пошлину за регистрацию сделки) и на 15000 – для юридических лиц.

Тем не менее, за государственную регистрацию своего права собственности покупатель – физическое лицо, как и прежде, оплачивает государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Регистрация недвижимости и поправки

Анна: Наталья Сергеевна, подскажите, стоит ли ожидать в ближайшее время еще каких-то изменений в сфере регистрации недвижимости и сделок? Возможно какие-то поправки уже на рассмотрении.

Здравствуйте Анна!

Думаю, что предполагаемые изменения Гражданского законодательства все-таки будут введены в действие на территории России. Единственное сложно сказать, будут ли эти изменения в самое ближайшее время, либо все-таки потребуется определенное время для детальной проработки всех предполагаемых изменений. Ряд изменений предполагается ввести в действие уже летом 2013 года.

На рассмотрении Государственной Думы находится пакет инициированных Президентом России поправок, предполагающий внесение значительных изменений в гражданское законодательство. Рассматриваемые поправки являются результатом многолетней работы по совершенствованию гражданского законодательства, начавшейся еще в 2008 г.

Предложенные изменения затрагивают практически все сферы гражданского права, в том числе общие нормы вещного и обязательственного права, отдельные виды обязательств. Также поправки коснутся и общих норм о юридических лицах.

Среди планируемых изменений можно выделить следующие:

• введение в Гражданский кодекс РФ решения собраний как самостоятельного юридического факта;
• изменение организационно-правовых форм юридических лиц;
• изменение оснований оспаривания сделок (в том числе договоров) и правовых последствий признания их недействительными либо незаключенными (несовершенными);
• введение развитой системы ограниченных вещных прав (включая введение новых прав, таких как узуфрукт, право застройки и т.д.);
• кардинальное изменение правового регулирования некоторых способов обеспечения исполнения обязательств (залог, независимая гарантия);
• нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимым имуществом и др.

Поэтому, если данные изменения будут приняты, то для государственной регистрации измениться многое: и виды вещных и обязательственных прав, которые будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав и, возможно, изменятся пределы проверки законности сделок в случае их обязательного удостоверения нотариусами. К самим сделкам также государственные регистраторы будут применять новые правила, касающиеся юридических лиц, принимаемых решений в рамках оборота недвижимости для таких субъектов правоотношений.

Договор ренты

Эля: Здравствуйте! Бабушка планирует оформить ренту на меня. Нужно ли регистрировать этот договор и с чего начать оформление?

Добрый день!

По договору ренты необходимо будет зарегистрировать переход права собственности. Как сделка с 1 марта такой договор не регистрируется. К нам в Управление могут прийти и рентоплательщик и рентополучатель, подать заявление о переходе права (рентополучатель) и о регистрации права собственности (рентоплательщик). Поскольку договор нотариально удостоверяется, за регистрацией может обратиться как нотариус (помощник нотариуса), так и любая из сторон сделки.

Обращаю внимание, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, поэтому для начала его оформления потребуется сходить к нотариусу и представить необходимые документы, которые необходимы для удостоверения сделки.

По началу оформления документов отмечу, что рентополучатель должен обладать правом собственности на отчуждаемое под выплату ренты недвижимое имущество. Поэтому если право собственности рентополучателя не зарегистрировано в Росреестре, то потребуется его государственная регистрация (это возможно сделать одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности). Недвижимое имущество обязательно должно стоять на государственном кадастровом учете, для чего, возможно, при отсутствии сведений в государственном кадастре недвижимости, потребуется обратиться в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Новосибирской области.

Отмечу, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, будет обременено ипотекой.

Более подробно с перечными документов, которые необходимы для совершения той или иной сделки, вы можете ознакомиться на нашем сайте to54.rosreestr.ru. Если останутся вопросы – можно обратиться на личный прием к руководящему составу Управления, записавшись на удобное время предварительно по телефону 227-10-87.

Продажа земли и поправки

Зорченко А.В: Подскажите, а изменения закона сделки с землей как-то затронули? Вот если я участок буду продавать, то по какой схеме это делать?

Здравствуйте!

В отношении сделок с землей глобальных изменений нет, исключение – не подлежит регистрации сделка дарения с земельным участком. В отношении аренды земли правила о регистрации таких договоров, если они заключены на срок более 1 года, вернулись в гражданское законодательство с 4 марта 2013 г и такие правила не действовали всего три дня.

При продаже земельного участка правила просты: Вы должны быть его собственником, границы земельного участка должны быть определены на местности и он должен стоять на государственном кадастровом учете. Если Ваше право не зарегистрировано, то перед продажей (заранее, либо одновременно со сделкой) его нужно подтвердить. Важно при процедуре государственной регистрации – для чего предоставлена земля (целевое назначение: от этого зависит размер государственной пошлины), как она приобреталась – возмездно либо безвозмездно, есть ли на ней объекты недвижимости.

Поэтому я Вам рекомендую более подробно изложить вопрос. Можете написать его на наш сайт и мы обязательно ответим на все вопросы, которые интересуют по совершению конкретной сделки.

Подробно с перечными документов, которые необходимы для совершения сделки с землей вы можете на нашем сайте to54.rosreestr.ru. Там же размещена информация по размерам государственной пошлины за совершение юридически значимых действий. Если останутся вопросы – можно обратиться на личный прием к руководящему составу Управления, записавшись на удобное время предварительно по телефону 227-10- 87.

Новое в регистрации недвижимости

Александр: Новые правила вступили в силу для жилой недвижимости только или для всей? Если можно расскажите подробнее, что изменилось для нежилых объектов в свете поправок. Спасибо

Добрый день, Александр!

Участникам конференции я уже рассказала, что изменений достаточно много.

В отношении жилых объектов эти изменения коснулись купли-продажи, мены, дарения. Такие сделки, как ранее сделки с нежилыми объектами, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их подписания.

Соответственно, с 01.03.2013 на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека).

Правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно, сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).

Кроме того, поскольку законом не установлено иное, договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 (например, 28.02.2013, равно как и 28.02.2012 и т.п.), будут подлежать государственной регистрации после 01.03.2013, так как требование об их государственной регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК, действовавшими до 01.03.2013 (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры, если иное не установлено федеральным законом, считаются заключенными с момента их государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК), а положения ГК (новой редакции) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.03.2013.

Для нежилых объектов, земли изменения коснулись сделок дарения. Такие сделки государственной регистрации не подлежат и заключены с момента их подписания.

Запрос кадастрового паспорта через интернет

Олег: Скажите, можно ли получить кадастровый паспорт на квартиру по запросу через Интернет. Если да, то как это сделать? Читал что подобное с этого года возможно. Спасибо

Здравствуйте, Олег!

Действительно, на сегодняшний день Росреестр является передовиком по предоставлению государственных услуг в электронном виде.

Более подробно с правилами получения документов путем электронного обращения Вы можете ознакомиться, обратившись на портал государственных услуг Росреестра по адресу: https://portal.rosreestr.ru. Предоставление каждого вида государственной услуги, в том числе по внесенным в государственный кадастр недвижимости сведениям, пошагово описано при заполнении соответствующих форм запросов.

Отмечу, что запросы о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (а это именно необходимый Вам кадастровый паспорт), могут быть поданы:

• в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет;
• в электронной форме путем отправки XML-документа электронной почтой;
• в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

В случае представления запроса почтовым отправлением или в электронной форме, такой запрос представляется в орган кадастрового учета по месту нахождения объекта недвижимости или территории, в отношении которых представляется такой запрос (в нашем случае – Новосибирская область).

Если запрос представлен в электронной форме, после оплаты заявитель направляет в орган кадастрового учета платежный документ в виде электронного документа.

Оплата за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, должна быть осуществлена не позднее одного месяца с даты представления запроса. Сервисов по оплате таких услуг достаточно много и о них также рассказано на портале.

Предоставление кадастрового паспорта осуществляется одним из способов, указанных в запросе заявителем:

• в виде бумажного документа, который заявитель получает непосредственно при личном обращении;
• в виде бумажного документа, который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством почтового отправления;
• в виде электронного документа, который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством электронной почты;
• в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет, ссылка на который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством электронной почты;
• в виде электронного документа, который направляется органом кадастрового учета заявителю посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

Документы, в виде которых предоставляются сведения государственного кадастра недвижимости, а также запросы, если такие документы и запросы представляются в электронной форме, направляются в виде файлов в формате XML (далее - XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

XML-схемы, использующиеся для формирования XML-документов, считаются введенными в действие с момента размещения на официальном сайте.

Средства ЭЦП, применяемые при подаче запроса и прилагаемых к запросу электронных документов, должны быть сертифицированы в соответствии с законодательством Российской Федерации и совместимы со средствами ЭЦП, применяемыми органом кадастрового учета.

На сегодняшний день получение услуг в электронном виде является очень удобным, экономит время и силы.

Вышеуказанный способ получения кадастрового паспорта рассказан мною, если объект недвижимости стоит на кадастровом учете. Если постановка его еще не осуществлена, то кадастровые инженеры также имеют возможность с помощью электронных сервисов осуществить постановку недвижимого имущества на кадастровый учет через портал государственных услуг, после чего в электронном виде можно будет получить интересующий Вас кадастровый паспорт.

Регистрация договора найма

Ольга Сергеевна: Добрый день! Скажите, пожалуйста, хочу сдать квартиру, но не частному лицу, а компании, на полгода. Нужно ли мне договор регистрировать в Росреестре? Спасибо

Добрый день, Ольга Сергеевна!

Положения передачи в пользование жилого помещения регулируются в гражданском законодательстве правилами о договорах найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.