Революционная ситуация в малоэтажке

Интервью с Президентом Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)

Интервью с Президентом Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инной Свечниковой

Инна Свечникова Президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)

- Инна Борисовна, правительство НСО заявляет о существенном увеличении доли малоэтажного жилья. Но мы не видим пока, где в таких объемах малоэтажное жилье создается. Все серьезные девелоперские проекты имеют сейчас отношение исключительно к высотному строительству. В каких местах власть будет собирать «квадраты» по малоэтажке?

Действительно, в 2012 году доля ввода малоэтажного жилья в общем объеме жилищного строительства существенно изменилась. Если 2011 г. мы закончили с показателем в 23%, что примерно соответствовало показателям предыдущих лет (от 25 – 30%%), то уже в первом квартале 2012 года эта цифра чудесным образом достигла 50% и устойчиво продержалась в эпсилон-окрестности этой точки все первое полугодие - в соответствии официальными данными, публикуемыми на сайте инспекции государственного строительного надзора по НСО. Другой вопрос: за счет чего произошли такие существенные и внезапные изменения и, что ждет нас по итогам 2012г, насколько устойчива эта тенденция?

- Откуда же берутся данные о том, что пропорции у нас сдвигаются в сторону малоэтажного жилья?

«Радостный» баланс первого полугодия мог объясняться, в частности, тем, что обеспечив план по вводу многоэтажного жилья в 2011 г., мы выбрали заделы 2012 года. Сегодняшняя статистика по темпам роста малоэтажного строительства, скорее всего, изменится к концу года, когда традиционно будут вводиться большие объемы многоэтажного жилья.

Прирост малоэтажного жилья осуществился за счет тех немногочисленных частных девелоперов, которые в течение последних двух лет реализовывали свои проекты именно с застройкой территорий. А таких компаний у нас только около пяти. Также дали свой результат меры государственной поддержки граждан, строящих индивидуальные дома в сельской местности. Объем выданных Правительством Новосибирской области субсидий растет, срок освоения их - два года. И мы начинаем получать отклик на вложенные деньги. Все остальные меры, которые были предприняты областным правительством – в том числе и по выделению средств на подготовку площадок в районах области – пока еще не дали результата. Надеюсь, его мы увидим на следующий год.

В тоже время сказать, что в Новосибирской области в результате системной работы создана платформа для устойчивых изменений в малоэтажном строительстве, нельзя. Финансирование на комплексную подготовку земель осталось на прежнем уровне, т.е. очень низкое, имеется слабая координация процессов управления, не завершена работа по подготовке градостроительной документации в области. Единственный пилотный проект комплексного освоения в поселке Ложок, где с третьего раза удалось-таки провести торги, реализуется так долго, что вряд ли может служить хорошим примером. Хотя работу над ошибками необходимо провести – это тоже результат. Медленно осваивается земельный участок, предназначенный для молодых ученых в Каинской Заимке. Частные застройщики нас, конечно, подтянут, поскольку денег под индивидуальное строительство выдано много, и люди этой помощью активно пользуются. Но эти меры могли быть более эффективными, если бы были подготовлены земельные участки с коммуникациями и дорогами. Я пока осторожно буду говорить, что эти меры «раскачали» рынок с точки зрения увеличения объемов строительства, привлечения и развития новых технологий.

- То есть принципиально ничего не поменялось? А негативные моменты сохраняются?

К сожалению, большинство девелоперов продолжает зарабатывать на земельной ренте. Застройщики, имеющие собственные участки, в большинстве своем реализуют землю с коммуникациями, а не застраивают ее. Другие моменты: низкая доступность кредитных ресурсов, отсутствие предложений по проектному финансированию для комплексной застройки территорий, нехватка собственных средств у застройщиков для реализации таких проектов, а также опыта и необходимых компетенций. Необходимо создавать рыночные механизмы, стимулирующие частных девелоперов к освоению территорий, и это задача – совместная бизнеса и власти.

- А признаки каких-то серьезных перемен просматриваются?

Не хочу говорить за региональную власть, но Федеральное правительство сейчас довольно жестко выстраивает свои требования к региональной власти относительно развития данного направления. Идет речь о повышении роли в этом процессе органов местного самоуправления. Сейчас им будут передаваться большие полномочия, но они будут передаваться с соответствующей ответственностью. Грядут серьезные перемены. 16 августа вышла «Дорожная карта» на улучшение предпринимательского климата в сфере строительства, подписанная Председателем Правительства РФ Дмитрием Медведевым. Там есть перечень новых федеральных законодательных актов, которые будут обсуждаться и будут приняты уже до конца 2012 года. В частности: по формированию градостроительной документации, по отбору пилотных проектов, по вовлечению земель в хозяйственный оборот, по развитию форм государственно-частного партнерства. Эта карта хорошо отражает жилищную стратегию государства.

- В чем это будет выражаться?

Первое, разработан поэтапный план завершения разработки документов территориального планирования, правил землепользования и застройки.

Второе, рассматривается проект Федерального закона, предусматривающего ответственность органов местного самоуправления городских поселений и округов утверждать долгосрочные программы по реализации генеральных планов, предусматривающих мероприятия по строительству транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры.

Третье, рассматриваются проекты правовых актов, направленных на повышение эффективности механизмов, стимулирующих органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления и субъекты естественных монополий к обеспечению земельных участков под жилищное строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой.

Четвертое, рассматривается вопрос об утратившем силу Федеральном законе «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Пятое, формируются механизмы стимулирования органов государственной власти и местного самоуправления к вовлечению в хозяйственный оборот государственных и муниципальных земель в целях строительства.

Шестое, разрабатываются меры государственной поддержки комплексного освоения земель: единый порядок взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства и включение в региональные строительные программы адресных перечней земельных участков, обеспечивающих выполнение планов по объемам ввода жилья.

И многое другое.

- И все это предполагается упомянутой «Дорожной картой»?

Данный документ ведет нас именно к этому. «Дорожная карта» очень точно расставляет акценты. Органы местного самоуправления должны качественно управлять своим бюджетом и его источниками в виде местных налогов, и поэтому обязаны быть компетентны и экономически заинтересованы в наличии у себя и бизнеса, и производств, и жителей.

Необходимо исключить возможность манипулирования властью со стороны девелоперов и возможность введения в заблуждение покупателей земельных участков. Просто должна быть открытость и честность перед покупателями. Не надо говорить людям, что мы, дескать, всеми силами «выдавим» у властей какой-нибудь детский садик или школу, потому что она якобы обязана это сделать. Это не всегда так.

- То есть покупатель земельного участка должен теперь обращать внимание вот на эти вещи, на документы территориального планирования, прежде чем внимать посулам со стороны девелопера?

Разумеется. Покупатель должен иметь открытый доступ к такой информации. И здесь большую роль будут играть интернет-ресурсы. Сегодня муниципальные образования становятся точкой роста территорий. Начинается реальная конкуренция территорий за людей, а точнее за местные налоги. И одним из конкурентных преимуществ будет создание условий для комфортного проживания. Конечно, потребуется поддержка и со стороны федерального бюджета. Но, тем не менее, при любом бюджете правильные управленческие решения могут серьезно изменить ситуацию. Надо просто искать пути.

Интервью записал Олег Носков