Рынок жилья: ждать ли снижения цен?

Есть масса причин, по которым вторая волна кризиса не наступит до конца текущего года

Рынок жилья: ждать ли снижения цен?

Антон Сафонов Аналитик «Инвесткафе»

Эксперты все чаще говорят о возможности новой рецессии в российской экономике. Одним из традиционных последствий спада является снижение цен на недвижимость – так, как это было в 2008-2009 годах. Что угрожает новосибирскому рынку недвижимости, и насколько вероятным является негативный сценарий, рассуждает аналитик исследовательской компании «Инвесткафе» Антон Сафонов.
 
- Как ухудшение макроэкономических показателей сказалось на ситуации на рынке недвижимости в крупнейших российских мегаполисах, и в том числе, в  Новосибирске? 
- Несмотря на высокие макроэкономические риски, связанные с нестабильным положением за рубежом, прежде всего,  в Европе, а также не очень стабильными показателями США и Китая, цены на недвижимость в российских городах-миллионниках продолжают расти, и Новосибирск не является исключением. Рост цен, пусть и небольшой, свидетельствует о стабильном спросе. Отчасти спрос объясняется тем, что в связи с ожиданиями кризисного времени население использует  накопления на покупку недвижимости, инвестируя, главным образом,  в масс-маркет.

- Если оценивать временную перспективу до конца текущего года, то возможно ли снижение стоимости цен на жилье в Новосибирске и по СФО? Как может развиваться ситуация? Если оценивать более долгосрочную перспективу, как 2013 год, то  - насколько вероятен негативный сценарий?
- Я не ожидаю до конца текущего года существенного снижения цен на недвижимость. Во-первых, вряд ли в 2012 году придет вторая волна кризиса. Во-вторых, вторая половина года – это традиционный сезон для покупки жилья, поэтому цены снижаться не будут. Что касается 2013 года, то с большой вероятностью цены продолжат расти, но темпы будут более низкие. При этом в определенные периоды, особенно в первом полугодии, цены могут снижаться и достаточно ощутимо, но тренд будет оставаться растущим.

- Если оценивать временной промежуток 2012 – 2013 годов, то каким будет уровень спроса на жилье в Новосибирске? Повлияет ли на спрос осторожность, с какой банки выдают ипотечные кредиты, а также сокращение объемов господдержки?
- Естественно, что ограничивающие факторы в виде ужесточения требований к заемщикам и сокращение объемов господдержки будут влиять на стоимость недвижимости, но, думается, столице Сибири сколько-нибудь существенное снижение спроса на жилье не грозит, ведь город является деловым центром, здесь сконцентрированы рабочие места, учебные заведения, региональные финансовые институты и т.п. Спрос будет оставаться очень высоким в любое время, что в условиях стабильной макроэкономической ситуации будет поддерживать стоимость недвижимости.

- С точки зрения частного инвестора, жилая недвижимость Новосибирска – насколько привлекательна для инвестирования? В приоритете частного инвестора - жилой сектор или коммерческий?
- Для инвестора проще и надежнее использовать банковский депозит, или другие финансовые инструменты, так как доходность от недвижимости обычно меньше, она обладает меньшей ликвидностью, да и проблем может быть больше, например, при сдаче ее в аренду, а сам доход может быть неравномерным. Коммерческая недвижимость обычно недоступна для частного инвестора, так как стоимость такого помещения значительно выше, чем стоимость жилой недвижимости.

- После спада 2008-2009 гг темпы роста цен на жилье упали, и доходность инвестиций в жилой сектор – тоже. Сейчас  - как выглядит на фоне европейских стран доходность вложения в жилье таких городов, как Новосибирск?
- По сравнению с большинством европейских стран доходность инвестирования в отечественную недвижимость, конечно, выше, но она в большинстве случаев не больше доходности обычного банковского депозита с учетом всех сопутствующих расходов.

- В Москве аналитики фиксируют снижение цен на элитное жилье. Подробной статистики по Новосибирску нет, но риэлторы говорят о сложностях с продажей дорогих квартир; новостройки, позиционирующие себя как элитные, пока не строятся. Однако  некоторые участники рынка убеждены в существовании отложенного спроса на дорогие квартиры. На данный момент есть ли перспективы у проектов дорогого жилья в Новосибирске?
- Элитная недвижимость сейчас действительно не пользуется спросом, и связано это с тем, что она обладает крайне низкой ликвидностью в условиях высоких макроэкономических рисков. Такая ситуация будет сохраняться в ближайшее время, поэтому сильные перспектив в Новосибирске у таких проектов нет, хотя при небольшой их площади и, соответственно, ограниченном предложении, реализовать удастся большинство площадей.

Справка.
"ИнвестКафе"– независимое аналитическое агентство, создано в 2009 году. Основатель и генеральный директор - Семен Бирг (ранее главный специалист в ИК "Финам", управляющий активами в ИК "Альфа - Капитал"). Управляющий директор - Иван Кабулаев (ранее работал в ИК "Тройка-Диалог").