Дата публикации: 06.03.2013
Просмотров: 3483

Рынок жилой и коммерческой недвижимости Новосибирска: итоги и перспективы

О перспективах и итогах рынка жилой и коммерческой недвижимости.

Елена Ермолаева Руководитель исследовательской и брокерской компании RID Analytics

О перспективах и итогах рынка жилой и коммерческой недвижимости читателям портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» в рамках онлайн-конференции рассказала руководитель исследовательской и брокерской компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Иван: Елена, подскажите, вот я хочу к лету однушку купить. Не стоит ли мне пораньше это сделать, не скакнут ли цены на них? А если да, то в каком пределе?

Здравствуйте, Иван. Пока что цены растут, поэтому чем раньше Вы купите квартиру – тем дешевле она Вам обойдется. Предсказать, на сколько вырастут цены, довольно сложно, но в пределах 2-5% - возможно.

Алена Павловна: Подскажите, пожалуйста, что выгоднее брать: новострой или вторичку? Велика ли разница в цене?

Здравствуйте, Алена. Во-первых, нужно решить, можете ли Вы ждать, пока дом будет построен, или Вашей семье нужно переехать сразу после покупки. Далее, нужен анализ плюсов и минусов, исходя из Ваших предпочтений. Плюсы нового жилья – в том, что оно новое, а также в более современных планировках. Минусы – в том, что есть риск долгостроя, необходим будет более существенный ремонт. Кроме того, сейчас много критики появляется по поводу современных строительных технологий, особенно варианта, когда утеплитель размещается не под вентилируемым фасадом, а внутри стены. Есть разные мнения: кто-то утверждает, что это нормальная, долговечная технология, а кто-то указывает на то, что срок жизни утеплителя – максимум, 20-25 лет, после чего он нуждается в замене. Если же он «спрятан» в кирпичной стене, замена невозможна.

Впрочем, и старые строительные технологии тоже не идеальны. В итоге, для принятия решения необходимо взвесить все «за» и «против».

Олег Вячеславович: Добрый день, меня интересует коммерческая недвижимость, точнее офисы. К концу года по аренде офисов не стоит ли ожидать роста? Как в прошлом году они себя вели в плане цены? Хотелось бы заранее предусмотреть дополнительные траты.

Здравствуйте, Олег Вячеславович. Если рассматривать ведущие бизнес-центры Новосибирска, то в прошлом году роста ставок не отмечено, было даже некоторое снижение, но оно связано с тем, что в наиболее популярных БЦ все площади были сданы, а предложение формировалось теми объектами, у которых есть какие-то проблемы: не слишком удачное место, крупные площади и т.п.

Думаю, что какого-то большого роста можно не ожидать, максимум – в пределах инфляции. Если же Вы интересуетесь этим вопросом, как арендатор, то Ваша ставка аренды – результат переговоров с собственником. Чтобы он не увеличивал ставку, нужно к этим переговорам подготовиться: узнать, есть ли в округе свободные площади, и по какой цене, и аппелировать к собственнику с помощью этих данных.

Александр: Интересно мнение эксперта: 1. Учитывая экономическую и политическую ситуацию в стране, будет ли инфляция больше, чем в 2012 году, и соответственно будет ли рост себестоимости строительства ? 2. С каждым годом все менее выгодно становится сдавать квартиры. Как это объяснить? Я заметил это и по Новосибирску и по Москве. Спасибо.

Здравствуйте, Александр. МЭРТ прогнозирует инфляцию на уровне 6,7%, в 2012 году она составила 6,6%. То есть, каких-то существенных изменений не прогнозируется. При этом, себестоимость строительства может вырасти в большей степени, так как пока число строительных проектов растет, а цены на стройматериалы определяются рыночными условиями.

Сдача квартир в наем, действительно, не очень выгодный бизнес с точки зрения доходности. Во-первых, этот бизнес, скажем так, не хитрый: кроме определенной суммы денег, никакими компетенциями обладать для него не нужно. Кроме того, этот бизнес «подрывает» ипотека, при которой ежемесячный платеж сравним с арендной платой, а нередко даже меньше нее. Поэтому сдачу квартир в наем я бы предложила воспринимать как средство сохранения денег, а не накопления. Или как способ получения небольшого рентного дохода, этакий «пенсионный проект».

Алена Игоревна: В Москве торговая недвижимость формата стрит-ритейл одна из популярных, и если она расположена в основных торговых "коридорах", то и самый выгодный для вложения. А есть в Новосибирске свои "коридоры" и вообще насколько данный сегмент в Новосибирске развит?

Здравствуйте, Алена Игоревна. Может, это Вас удивит, но в любом более-менее крупном городе есть свой торговый коридор (или коридоры). В Новосибирске их несколько, наиболее популярные – Красный проспект и проспект Маркса. Любая улица с высоким пешеходным трафиком со временем превращается в торговый коридор в большей или меньшей степени.

Анна: Подскажите, в Новосибирске в какую недвижимость выгоднее инвестировать? во что можно вложить около 3 млн рублей, чтобы не потерять деньги, но и приумножить их.

Здравствуйте, Анна. Я уже отвечала выше, что вложения в недвижимость – скорее способ сохранения денег, чем способ их приумножения. Это в полной мере касается суммы в 3 млн. руб. Купите две квартиры-студии, и сдавайте их в аренду – с точки зрения рентного дохода это будет более выгодно, чем купить 2-3-комнатную квартиру. Однако, будьте готовы к тому, что, если недвижимость начнет дешеветь из-за кризиса, то и Ваши квартиры также подешевеет. Впрочем, ест и хорошая новость: если цены будут расти, то это также коснется всех квартир в Новосибирске.

Тамара: Если говорить о прогнозе, то до конца 2013 года для офисов и торговых нужно ли ждать повышения цен, и насколько в процентах?

Здравствуйте, Тамара. Как говорится, а мы продаем или покупаем? Каких-то существенных колебаний в 2013 г. мы не ждем: с одной стороны, каких-то крупных потрясений, видимо, не будет. Но, с другой стороны, есть высокая инфляция, в том числе и скрытая, и она снижает доходы населения, а значит, в конечном итоге – уменьшает суммы, которые люди готовы платить за недвижимость. Прогноз – от -5% до +10%, с учетом высокой инфляции.

Алекс: Скажите, когда у нас все застройщики будут сдавать квартиры "под ключ", а не бетонные казематы? Ведь мы же платим за жилье, и не обязаны иметь навыки и время делать ремонт. Какое Ваше мнение по этому поводу.

Здравствуйте, Алекс. Уже давно часть квартир сдается с отделкой. Другое дело, что не каждый покупатель хочет платить деньги за типовой ремонт с использованием дешевых материалов. Многие хотят сделать все «под себя», поэтому это взаимное движение покупателей и строителей. Видимо, для того, чтобы квартиры передавались покупателю, как в Европе, с качественным ремонтом (с привлечением дизайнера), встроенной кухней и бытовой техникой, должны еще пройти годы. Должны измениться вкусы наших покупателей, их восприимчивость к качеству дизайна. А дизайнеры должны научиться предлагать массовые, современные и при этом недорогие решения для интерьеров.

Александра Никитина: Есть мнение, что стоимость «вторички» растет необоснованно, и в какой-то момент вторичку станет брать невыгодно, так как новострой будет дешевле. А Вы как думаете?

Здравствуйте, Александра. Новостройки в пересчете на квадратный метр давно уже дешевле вторички. У вторички всегда было и всегда будет одно большое преимущества: это готовое жилье. Новостройка, тем более на этапе строительства – это всегда риск в той или иной степени. Отсюда и разница в цене.

Павел: Мы с женой копим на квартиру, но периодически возникает спор вот про что. Пока мы копим цены растут, и может выгоднее взять ипотеку, а потом ее гасить? Может подскажете, что выгоднее — копить или переплатить, но купить с помощью ипотеки сейчас. Заранее спасибо.

Здравствуйте, Павел. С учетом высокой инфляции, выгоднее все-таки брать ипотеку, как только будет накоплен первоначальный взнос. Но, конечно, в том случае, если семейная финансовая ситуация достаточно стабильна, а платеж по ипотеке не «съедает» значительную часть семейного бюджета. Потому что есть разница: или Ваша семья «ужмется» в тратах на год, или на 20 лет. Год потерпеть можно, а вот 20 лет – вряд ли.

Как поведут себя цены на недвижимость в будущем – предсказать невозможно. Будут и периоды роста цен (как сейчас – идет период восстановления рынка после кризиса), и периоды стабильности, и кризисы. Однако, в среднем, те, кто взял ипотеку 5-7 лет назад, сейчас платят достаточно «подъемные» для семейного бюджета суммы.

Марьяна: Скажите, в каком районе выгоднее покупать квартиру в Новосибирске, если судить по динамике цен? Имею ввиду чтобы потом, лет через 5, в случае необходимости продать и окупить все вложения (ремонт там, покупку мебели). Планирую покупать вторую квартиру для сдачи в аренду, вот стою перед выбором где брать. Средств хватит на однокомнатную.

Здравствуйте, Марьяна. Покупайте по линии метро, потому что такие квартиры всегда пользуются спросом. Насчет продажи через 5 лет – невозможно предсказать, сможете ли Вы окупить вложения, или нет. Если конъюнктура рынка будет благоприятной, цены вырастут – то да. Но, если рынок будет в состоянии стабильности, то, как правило, ремонт и мебель окупить не удается. Тем более что Вы будете 5 лет квартиру сдавать, и все это несколько обветшает. Вообще, если квартиру предполагается продавать, то значительные вложения в ремонт и мебель нецелесообразны.

Елена Ермолаева

---

Ни одно серьезное промышленное здание, не может быть построено без серьезного, профессионального проектирования. Проектированием промышленных зданий занимаются как частные, так и государственные проектные организации.

---