Сделки с незарегистрированными земельными участками – ничтожны

Интервью с начальником отдела регистрации прав на земельные участки

Интервью с начальником отдела регистрации прав на земельные участки Светланой Калашниковой

Светлана Калашникова Начальник отдела регистрации прав на земельные участки

- Светлана Валерьевна, у нас с земельными участками ситуация в чем-то похожа на то, что происходит с квартирами. С советских времен многие граждане проживают в собственных домах, кто-то имеет дачные участки. Из них, соответственно, определенная часть зарегистрировала право собственности, другая часть – не зарегистрировала. Вопрос: какие преимущества есть у тех, кто уже оформил право собственности на землю, и что теряют те, которые этого не делают?

По общему правилу, момент возникновения права на недвижимое имущество связан с моментом государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Не все права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации прав в ЕГРП, но большинство – именно так. Таким образом, если право на недвижимое имущество возникает с момента указанной государственной регистрации, то ее отсутствие будет означать и отсутствие права.

- И что это будет означать для людей? Ведь они и в советские времена продавали дома и дачи, передавали в наследство?

В наследственную массу как раз входит то имущество, которое принадлежало наследодателю на праве собственности. То есть право на недвижимое имущество должно быть возникшим, чтобы оно вошло в наследственную массу.

- А если человек ничего для этого не сделал?

Тогда имущество гражданина не войдет и в наследственную массу. Он – не собственник. Следовательно, он не вправе распоряжаться этим имуществом. Он не имеет возможности определять юридическую судьбу этого имущества. Нельзя сказать, что здесь будут какие-то неблагоприятные последствия. Тут как раз отсутствие последствий, потому что он, юридически, - не собственник. Конкретный пример. Допустим, земельный участок приобретен по договору купли-продажи. Но за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок по данному договору купли-продажи стороны сделки в регистрирующий орган не пришли. Следовательно, собственником земельного участка так и остался продавец, несмотря на то, что договор купли-продажи был подписан, цена земельного участка продавцу была уплачена. И также несмотря на то, что сам земельный участок поступил в фактическое владение покупателя. Но - при отсутствии государственной регистрации - переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок не состоялся. Покупатель юридически не стал собственником. И в случае смерти продавца земельный участок войдет в наследственную массу его наследников. Еще раз подчеркиваю: права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации в ЕГРП.

- А как быть в том случае, если я заключаю сделку с человеком, который не оформлял своих прав на участок?

Купить имущество можно только у его собственника. Причем потенциальный покупатель должен обязательно убедиться в том, что он приобретает имущество у собственника, иначе он и сам не сможет стать собственником. Если он приобретает имущество у лица, которое не подтвердило свои титульные права, то он должен понимать, что в этом случае его положение будет очень нестабильное. Может, например, объявиться другое лицо, которое объявит себя собственником. Либо история этого имущества может быть настолько сложной, что будут отсутствовать возможности даже в судебном порядке признать право на такое приобретение. Поэтому очень необдуманно приобретать земельный участок у человека, юридически не являющегося собственником.

- А сам факт сделки никак не влияет на ситуацию?

Специально подчеркиваю, что сделку может заключить только собственник. Если сделку по отчуждению имущества совершает не собственник, то данная сделка является ничтожной, не порождающей прав и обязанностей.

- То есть до заключения сделки гражданин должен убедиться в том, что на данный объект есть право собственности?

Да, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на этот объект. Данная выписка покажет, кто является собственником, есть ли какие-то аресты, запрещения, ограничения в отношении этого объекта. Как раз это и позволит правильно сориентироваться, можно ли заключать сделку с этим лицом. Причем выписку из ЕГРП можно получить и в электронном виде через портал государственных услуг, и в нашем органе, и в кадастровой палате, и в МФЦ.

- А если у меня есть дачный участок, доставшийся с советских времен, который я не приватизировал, но хочу его продать. Соответственно, человек, которому я его предложу, тоже рискует оказаться ни с чем?

Для того чтобы продать земельный участок, должен, во-первых, появиться объект права. Земельный участок как объект правоотношений появится только тогда, когда в отношении земельного участка будет осуществлен государственный кадастровый учет. Кадастровый паспорт земельного участка - это тот технический документ, который вы должны показать потенциальному покупателю. Он подтверждает характеристики земельного участка, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Выдает кадастровый паспорт земельного участка Кадастровая палата - филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области. Объект будущей сделки купли-продажи появляется только тогда, когда он стоит на кадастровом учете, и вы – как продавец – подтверждаете это кадастровым паспортом земельного участка. Далее Вы должны подтвердить то, что являетесь его собственником. Если этого нет, вы можете подтвердить только свое членство в некоммерческом объединении.

Так вот, членство - не продается! Там существует свой порядок вступления, порядок исключения. Поэтому переписать членскую книжку – это не продать земельный участок.

- С чем тогда может столкнуться покупатель, который всем этим пренебрег, то есть просто переписал членскую книжку?

Он может столкнуться с тем, что став членом этого общества, он не сможет оформить свои права на этот участок без обращения в суд. Потому что может оказаться, что этот земельный участок был ранее предоставлен органом государственной власти или местного самоуправления одному из бывших членов. И при невозможности отмены такого акта новое предоставление земельного участка актуальному члену также будет невозможно. В результате новый член общества будет вынужден в судебном порядке приобретать права на такой земельный участок.

- А если мы покупаем участок где-нибудь в деревне, в поселке, в частном секторе, там также необходимо убедиться в регистрации прав?

Независимо от месторасположения земельного участка момент возникновения права, по общему правилу, связан с моментом государственной регистрации права в ЕГРП. Покупайте земельный участок только в том случае, если он стоит на государственном кадастровом учете, и когда есть документ, подтверждающий право собственности продавца на него.

Интервью записал Олег Носков