Социальное жилье как альтернатива ипотеке

Государственное социальное жилье как необходимая альтернатива ипотеке.

Государственное социальное жилье как необходимая альтернатива ипотеке.

В качестве предисловия:

«Если в 2000 году средняя по стране цена квартиры площадью 54 кв. м равнялась типичному годовому доходу россиянина за шесть лет, то в 2010 году – уже за 18 лет», – констатирует директор Института экономики города Александр Пузанов. По этому показателю мы – в первой мировой тройке. Еще менее доступны метры только в Монако и на острове Мэн. Для сравнения: работающий венгр может накопить на аналогичную квартиру за три года, новозеландец, бельгиец и австриец – за четыре, испанец, австралиец и француз – за 5–7 лет...»

Если внимательнее взглянуть на внешнее красно - кирпичное великолепие городских новостроек в вечернее время, то c изумлением можно обнаружить пустые черные глазницы одно, двух и наконец - трехкомнатных квартир, сиротливо, в полной темноте, скучающие без своих хозяев. Это новые «потемкинские деревни» или жилье, исполненное по упрощенной схеме и официально, на полном серьезе, без кавычек, принятое государством в эксплуатацию… «под самоотделку»?! А главное, вполне в духе так называемой суверенной само регулируемой экономики – сам построил, сам и живу. Короче - все сам.

Для справки: по данным Гильдии строителей, с отделкой сейчас сдается только 7% новостроек. Остальное жилье: обман зрения, мираж – голые коробки без полов, обоев и сантехники. Ну чем вам не суверенный способ строительства «доступного» жилья и ускоренного выполнения государственной программы по обеспечению «так называемыми квадратными метрами» доверчивых, но выносливых россиян, в рамках своеобразно истолкованного тандемом (госчиновник + бизнес) смысла частно-государственного партнерства; так сказать «в крепкой связке»: частный застройщик сдает свой коммерческий полуфабрикат, а «доброе» государство соответственно, как бы условно принимает и … регистрирует это «готовое жилье». И все это - при обоюдном полном и совершенном удовольствии сторон исходя, видимо, из высших, а потому непостижимых для большинства, государственных интересов. Но все же остается пока не решенной одна проблема. Вот уже в течение многих лет власти ведут «упорную и бескомпромиссную» борьбу за то, чтобы сделать такого рода, с позволения сказать жилье, еще более доступным и еще более качественным. Хотя казалось бы куда уже более доступнее и качественнее, разве что теперь без окон и без дверей. Тем не менее, результат получается абсолютно противоположный – цены на квартиры по-прежнему неуклонно и регулярно растут. В самом деле, анализ итоговых количественных и качественных (ценовых) показателей работы строительного комплекса НСО за последние годы, неопровержимо свидетельствует – чем больше ввод жилья, тем выше его стоимость?!

Таблица 1. Динамика роста цен вводимого жилья в НСО

Таблица 2. Основные показатели соотношения средней з/платы к стоимости жилья в России и США

^*- Жилье сдается с полной отделкой и оборудованием

На этом фоне, а тем паче после известных инициатив Президента РФ, есть хороший повод вновь поговорить о строительстве социального жилья и о некоторых аспектах этого, безусловно перспективного вида жилищного строительства. В период наибольшего расцвета отечественного небоскребостроительства, данная свыше новая «старая» форма решения задачи по обеспечению граждан доступным и качественным жильём на малоэтажной основе, в свое время многим казалась достаточно спорной и, конечно же, далеко не идеальной.

Однако отныне, по-видимому, новым должно стать содержание предложенной формы – доступность и качество массового жилья, а также иной, более весомый вклад государства в практическую реализацию своих же приоритетов. Это неизбежно потребует от него дополнительных усилий и мер по государственному регулированию и поддержке, в том числе и финансовой. Но сие, вовсе не означает, что государство должно, как это зачастую происходит сейчас, помогать частным строительным компаниям и ипотечным спекулянтам, субсидируя народные (бюджетные) деньги в развитие их частного бизнеса и таким странным образом (стимулируя только спрос) уже многие годы безуспешно пытаться регулировать жилищную ценовую политику. Это означает, что формируя рынок жилья, государство должно действовать по рыночным принципам. При этом основной крен текущей государственной жилищной политики надо направить на то, чтобы на порядок увеличить предложение государственного, социального жилья и таким образом сбить спекулятивную цену.

В этом смысле мы уникальны. У нас его (социального жилья) – почитай, нет, хотя потребность в нем огромная. В очереди на квартиры в России стоят миллионы человек. В мире принят понятный критерий: если некто тратит на аренду или содержание крыши над головой более 22% дохода, у него – жилищные проблемы, и государство обязано помогать. Людей с такими сложностями немало в любой стране (например, 25% – в США, 56% – в Британии). Поэтому массово строят государственное социальное жилье с дешевой арендой и льготной коммуналкой. Идеальным показателем считается, если на такие квартиры приходится треть жилого фонда. Интересно, что, чем севернее страна, тем выше эта доля. Например, в Скандинавии – 45%. В мире придумано множество рецептов как вытащить людей из трущоб и картонных коробок. Скажем, в Австралии нет бездомных – все имевшиеся в наличии 105 тыс. «бомжей» получили квартиры от государства. Еще 480 тыс. жителей страны (при населении в 18 млн.) компенсируют до 80% квартплаты. В Великобритании жилье почти так же недоступно народу, как в РФ. Там за последние 12 лет дома подорожали на 160%, а доходы населения выросли только на 35%. Поэтому в Альбионе не только массово доплачивают молодым семьям и т.п., но также компенсируют из бюджета до половины цены квартиры. Но самое главное – с 1997 г. правительство вложило 128 млрд. долл., чтобы довести долю социального жилья до 31%. А в Бразилии придумали свой рецепт. В этой стране все, как у нас, – только 5% населения способны купить жилье за свой счет. Поэтому бразильцы решились на эксперимент. Городские власти выкупают большие участки земли, делают план территории, подводят коммуникации и продают в рассрочку наделы нуждающимся под строительство жилых домов. Средний срок стояния в очереди на участок – 1,5 года. Земля обходится очень дешево – рассрочка выплачивается 10–15 лет, ежемесячный платеж – 100–150 долларов. Вдобавок город помогает при строительстве домов и даже бесплатно предоставляет услуги архитектора.

Но вернемся к суровым российским реалиям. Согласно опросу ВЦИОМа, половина населения нуждается в улучшении жилищных условий, но деньги на это есть лишь у считанных процентов. При этом правительство вкладывает львиную долю средств программы «Жилище» в развитие ипотеки. Оно рассчитывает: проценты упадут, и скоро квартиры в кредит смогут купить 60% семей. Но это утопия, при нынешних ценах даже самые дешевые кредиты на квартиру – «пожизненная кабала с минимальным взносом». По мнению экспертов, ипотека не станет доступной для россиян еще как минимум 10 лет ввиду высоких ставок рефинансирования ЦБ РФ, экономической нестабильности и банальной жадности банкиров. И здесь не нужно строить иллюзий, что все граждане могут получить ипотеку. Ученым, врачам, учителям, молодым специалистам не нужна ипотека. Им нужно жилье и оно не обязательно должно быть в собственности. Здесь, скорее, нужно развивать государственный арендный фонд, как некую разновидность социального жилья. Ипотека нужна лишь тому, кто может по рыночной ставке ее вернуть.

Значит, как ни крути, без социального жилья не обойтись, и чем раньше это поймут наверху, тем лучше. Понадобится его очень много – до 1 млрд. кв. метров. На это и нужно в первую очередь тратить жилищную помощь (господдержка). Следовательно, самый основной тезис, которого не хватает в текущей государственной жилищной политике – это предложение жилья со стороны государства. Ничто не мешает государству в лице его региональных строительных министерств сформировать и разместить госзаказ на государственное арендное, в первую очередь малоэтажное жилье (народные дома), в частных строительных компаниях по приемлемым (сметным) ценам и предложить его на рынке, тем самым своевременно поддержав застройщиков в тяжелый период вялотекущего кризиса, при этом сбив спекулятивные цены и за счет уменьшения необоснованных расходов и доходов, добиться оптимизации издержек.

Профессор НГАСУ (СИБСТРИН) Евгений Загороднов