Спрос на жилье нужно подкреплять правильной господдержкой

Интервью с полномочным представителем Президента РФ в Сибирском федеральном округе Виктором Толоконским.

Виктор Толоконский Полномочный представитель Президента РФ в Сибирском федеральном округе;

СПРОС НА ЖИЛЬЕ НУЖНО ПОДКРЕПЛЯТЬ ПРАВИЛЬНОЙ ГОСПОДДЕРЖКОЙ

Интервью с полномочным представителем Президента РФ в Сибирском федеральном округе Виктором Толоконским
 
- Виктор Александрович, как выглядит Новосибирская область на фоне других сибирских регионов с точки зрения инвестиционной привлекательности?
 
Инвестиционная привлекательность Новосибирской области базируется, как мы понимаем, не на природных ресурсах, а на развитой инфраструктуре, на хорошем кадровом потенциале, на большом внутреннем спросе. Потенциал развития здесь, безусловно, есть. Но он специфичен. Он должен основываться на научном комплексе, на инвестициях в инновационные технологии и производства, на инвестициях в транспортно-логистическую функцию, на инвестициях в принципиально новую наукоемкую промышленность и экономику. Сюда же можно включить инвестиции во все то, что требуется при большой концентрации населения – в сферу обслуживания, в строительную индустрию.
 
К сожалению, в последнее время мы не очень убедительно выглядим в инвестиционном процессе. Инвестиций мало, и эти инвестиции не очень усиливают наши преимущества в тех или иных сферах. У нас за счет ослабления инвестиционного процесса падает объем строительства. В последние годы объем строительных работ у нас существенно сокращается. Сегодня мы имеем объемы строительства, которые существенно, на десятки процентов ниже, чем до кризиса. В 2007 году мы имели большие объемы строительства, чем имеем сейчас.
 
- Но правительство области прогнозирует хороший рост. Например, до полутора миллионов квадратных метров жилья, а в перспективе – до трех миллионов.
 
Говоря о строительстве, я имею в виду не только строительство жилья. Сюда включается и промышленное строительство, и строительство коммуникаций, объектов коммерческой недвижимости, социальной инфраструктуры и так далее. Что касается жилья, то спрос на него и сейчас хороший. Реально мы сейчас строим в год где-то миллион двести квадратных метров. Остальное – это старое оформление. Выйти сейчас на три миллиона – это абсурд и управленческое непонимание. Даже сохранить сегодняшние миллион двести тысяч квадратных метров в ближайшие годы будет крайне сложно, потому что здесь нужно анализировать многие факторы, в том числе и наличие «незавершенки». Мы уже очень серьезно «незавершенку» «подъели», и думаю, что сейчас ее существенно меньше, чем было несколько лет назад, когда мы выходили на этот миллион двести. Я очень мало могу назвать примеров, где мы вышли на новые площадки. Они в принципе, есть, но мы на новые площадки не выходим. Мы «добиваем» сейчас то, что было заложено пять-семь лет назад. И емкости этих площадок близки к исчерпанию. А другие площадки, пригодные для масштабного строительства, предполагают очень большие инфраструктурные вложения, которые сейчас почему-то не осуществляются, не делаются. И власти региона, и власти города Новосибирска в определенной степени занимают здесь какую-то выжидательную позицию, не активизируя вот этот инвестиционный процесс.
 
У Новосибирска есть одно мощное конкурентное преимущество: у нас за счет большого города всегда высокий спрос на жилье. Более того, Новосибирск занимает такое географическое положение, что он еще притягивает к себе население из других регионов. Поэтому Новосибирск – территория с растущим населением, притом не столько за счет естественного прироста, сколько из-за положительного миграционного сальдо. Поэтому внутренний спрос на жилье в Новосибирске один из самых высоких в Сибири. Нигде ни в каком другом регионе такого спроса точно нет. Конечно, этим надо пользоваться, надо развивать жилищные программы, готовить инфраструктурно большие территории, принимать программы эффективного содействия малоэтажному, индивидуальному строительству. В этой сфере спрос тоже достаточно высокий, и он должен быть подкреплен правильной, эффективной господдержкой, чего сейчас еще мало делается.
 
- Насколько актуальна, на Ваш взгляд, господдержка в сфере индивидуального жилищного строительства?
 
Мне кажется, что спрос на индивидуальное и малоэтажное жилье отличается от общего спроса на жилье. То есть можно себе представить ситуацию, когда активного спроса на традиционное жилье просто нет. Но, обладая таким жильем, у человека одновременно формируется спрос на собственный индивидуальный дом. Это особая ситуация, и она масштабнее и сильнее действует, чем просто потребность в жилье. Скажем, у человека нет особого интереса переезжать из квартиры площадью в восемьдесят квадратных метров в квартиру большей площади, например, в сто «квадратов». Можно просто лучше обустроить то, что уже имеется. Но переехать в собственный дом, быть ближе к природе, работать и жить на земле, - это человеку интересно. И он начинает мобилизовывать дополнительные ресурсы – накопления, кредиты. Так появляется дополнительный инвестиционный спрос на индивидуальное жилье, который, в случае отсутствия площадок и программ, просто не появится. Эти деньги тогда уйдут в другие сегменты или на них будут куплены дома в других регионах. В этом случае будет потеря вот этого спроса. Мне кажется, спрос на индивидуальные дома  достаточно большой, и мы его сегодня плохо используем. Его можно мобилизовать, но для этого надо сделать элементарные функции: готовить площадки и инженерно их обустраивать. Возможно, это не обязательно делать так, как в «Лесной поляне» - сдавать «под ключ» и выделять ссуды. Для этого должна быть хотя бы какая-то элементарная программа.
 
Ведь такой опыт у нас уже был. Мы ведь в свое время  сотни тысяч дачных участков обустраивали: и дороги прокладывали, и линии электропередач. Были отработаны какие-то правила. Чего тут сложного? Готовим территории, подводим к ним коммуникации. Тем более у нас много пустующих территорий, где есть уже дороги, где есть основные линии электропередач. Есть территории, где даже неподалеку находится природный газ. Достаточно построить отвод длиной в два-три километра. Это не такие уж и большие деньги. Нужно отработать практику, чтобы была достаточно хорошая мобилизующая сила в самом кооперативе, который будет застраивать такие подготовленные участки. Думаю, что в данном случае торговать землей – это не задача государства. И на мой взгляд, не очень выгодно государству плодить всяких земельных спекулянтов, земельных рантье, которые получили правдами и неправдами от власти право на большие участки, и ничего туда не вложив, начинают их за другие деньги продавать в розницу. Важно, чтобы пришел кооператив, пришли люди, объединенные общей  задачей, и построили сто домов, двести домов или триста. В общем, активная политика государства в подготовке территорий для индивидуального и малоэтажного строительства – это мощный фактор стимулирования и наращивания спроса на жилье, привлечения инвестиций в жилищную сферу. Если этого не делать, если ограничиваться строительством многоэтажных домов, то мне кажется, что этим самым мы только ограничиваем спрос. 
 
Другая сторона вопроса. Я считаю, что у нас должны быть элементы так называемой жилищной карьеры. Убежден, что начинающей семье, молодой семье более адекватна квартира в удобной части города, небольшая по площади, дешевая, чтобы сделать какие-то первые шаги в жизни: войти в профессию, родить ребенка, активно формировать свой личностный статус, для чего здесь и нужны коммуникации в городе. Нужно учиться, много работать, заниматься спортом, общаться, «тусоваться». А индивидуальный дом, дом на земле, он соответствует уже образу жизни большой семьи, более консервативному образу жизни, когда человек ценит тишину, ценит природу, ценит уединение. Тут должна быть более размеренная жизнь. Поэтому такой дом должен быть и большей площади, чем обычная квартира. И раз мы понимаем, что такой дом более подходит для зрелых людей, то значит у них есть и дополнительный ресурс инвестиций, в отличие от молодой семьи.
 
Даже в маленьких европейских странах есть целые кварталы близко расположенных индивидуальных домов в освоенных частях города. Мы же все время  проекты индивидуального строительства  реализуем как дачные. Невольно скатываемся к тому, что такие дома часто строятся как второе жилье. Люди приобретают новый дом и не отказываются от старой квартиры. Это скорее отражает высокую дифференциацию в доходах населения. Но это тоже будет преодолеваться. И вот здесь условия для жилищной карьеры должны быть созданы, сформированы. Мы в свое время разрабатывали программу, по которой предполагалось выкупать старые квартиры у тех, кто собирался вложить эти деньги в строительство своего дома. В таком несколько устаревшем жилом фонде мы планировали формировать социальное жилье. Это позволило бы серьезно снизить цены на вторичном рынке. Тогда бы снизились и все нормативы стоимости аренды жилья, и мы могли бы решать очень многие социальные задачи.
 
- Вы как-то уже поднимали вопрос арендного жилья. Было это еще в 2008 году. Как Вы оцениваете ситуацию с рынком жилой аренды?
 
Я могу сказать, что это абсурд, когда мы не формируем рынок арендного жилья, не строим доходные дома. Убежден, что этим можно решать и стратегические задачи, в том числе и задачи привлечения инвестиций. Сегодня полно инвесторов, которые имеют деньги, имеют возможность эффективно прокредитоваться, но им нужны гарантии окупаемости, гарантии отдачи. И вот тут должно выступить государство и решить две простые задачи: через какую-то государственную структуру дается гарантия лет на 7-8, чтобы инвестор получал гарантированную государством, а не рынком, доходность. И на этот же период времени существует система специальных субсидий, когда мы доплачиваем за аренду, чтобы была эффективная окупаемость. Кстати, здесь не такие уж большие деньги. Плюс ко всему можно заставить заинтересованного работодателя прибавить какую-то часть. Это тоже небольшие деньги. Сегодня это может себе позволить любой научный институт, любой университет, потому что у них тоже есть внебюджетные доходы. И по определенным правилам сюда добавляет бюджет субъекта Федерации. Давать такие субсидии в два-три десятка доходных домов – это копейки. Это какие-то миллионы рублей. Такие деньги бюджет даже не считает, они совершенно не влияют ни на что. Но это опять стимулирование строительной индустрии, стимулирование строительства, это доходы, это экономическая активность. Сегодня конкурентоспособность – не в нефтепромысле, а здесь, куда студенты приходят лучшие, куда приезжают магистранты, аспиранты. И всем нужно жилье.  У нас столько крупных компаний, желающих открыть офисы в Академгородке, но все сталкиваются с проблемой аренды жилья, учебы в школе. К сожалению, многие идеи, которые я разрабатывал, они еще не востребованы, поскольку есть какая-то инерция, какая-то текучка, которая отвлекает власть от решения таких задач.
 
 
Интервью записал Олег Носков

Теги