Ставки выше, спрос растет

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева о растущих перспективах сектора коммерческой недвижимости.

Елена Ермолаева Директор компании RID Analytics

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева – об избытке мультиплексов, уважении к урбанистическим пейзажам и растущих перспективах сектора коммерческой недвижимости в интервью корреспонденту «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

– Какие рынки исследует RID Analytics?

– Все сектора коммерческой недвижимости: торговую, офисную, производственно-складскую, а также изменения в стоимости аренды и продажи помещений в восьми крупных городах СФО, а также в Тюмени, Хабаровске и Владивостоке. Отдельно составляем отчеты по Новосибирской области и Красноярскому краю. Кроме того, осуществляем мониторинг сектора жилой недвижимости в четырех городах – Новосибирске, Кемерово, Барнауле и Красноярске.

– Выбирая города и периодичность исследований, ваша компания всегда выполняет чей-то заказ?

– Нет, как правило, это наша инициатива. Конечно, есть отчеты, сделанные по просьбе, но таких меньшинство.

– Как вы оцениваете конкуренцию среди компаний, которые занимаются аналитикой рынка недвижимости?

– Это специализированная сфера деятельности, и, условно говоря, при наличии двух-трех игроков конкуренция уже очень высока. Конкурировать непросто, особенно за пределами родного Новосибирска. В этом сегменте решающую роль играет фактор доверия, репутация. Если тебя изначально воспринимают варягом, то «своим» стать трудно. Многое зависит и от качества отчетов.

- Можно ли сказать, что рынок недвижимости в крупнейших сибирских городах полностью восстановился после кризиса?

– Если говорить об офисной недвижимости, то даже в номинальных ценах арендные ставки все еще не достигли уровня 2008 года, хотя с весны 2010 года демонстрируют устойчивый рост. Что же касается реальных цен – с исключенной инфляцией, то они существенно ниже докризисных. Время от времени аналитики фиксируют резкие скачки в стоимости коммерческой недвижимости, но, как правило, они свидетельствуют не о переломе рыночного тренда, а об изменении ситуации на локальном рынке. Например, в центре города открыли новый высококлассный бизнес-центр, что естественно привело к увеличению количества предложений дорогих помещений. Этот фактор накладывает отпечаток на общегородскую статистику, но реальную цену не меняет. Или наоборот, стало больше предложений на окраине, отчего участникам рынка кажется, что цены пошли вниз, хотя это не так.

В торговой недвижимости ситуация оптимистичнее, во многих городах цены уже восстановились до докризисного уровня. Почти не отличается от него ситуация на рынке производственно-складских помещений. Там даже в кризис падение ставок было не столь заметно, как в других сегментах. Правда, падать им особо некуда, они и так ниже, чем на офисные и торговые помещения.

– Насколько сегодня отличаются цены на коммерческие площади в центре города и на периферии?

– К примеру, если стоимость офисов в Кировском районе Новосибирска принять за 100%, то в Центральном районе на 74 % дороже. Почти такой же разбег в ценах и на производственно-складском рынке, самые дешевые площади в апреле 2013 года предлагали в Калининском районе. А вот в секторе торговой недвижимости разрыв куда более значителен. Так, стоимость торговых площадей в Первомайском районе ниже, чем в Советском в 2,5 раза, в Центральном – в 2,3 раза, в Железнодорожном – в 2,4 раза.

– Какова средняя заполняемость бизнес-центров?

– Этот показатель близок к 100%. В Новосибирске средняя заполняемость – около 97-98 %. Например, в феврале 2013 года уровень вакантных площадей здесь выглядел следующим образом: класс A – 0,5 %, класс B – 4,4 %, класс C – 1,2 % и класс D (– административные здания в промзонах – Ред.) – 4,2 %. В высококлассных центрах конкуренция резко ужесточилась после того, как из игры вышла «РосЕвроПлаза», которую для собственных нужд в конце 2010 года приобрел Сбербанк. Поэтому в настоящее время класс A в городе представляют всего три объекта – «Гринвич», «Кронос» и «Хилтон».

– Почему же с такой заполняемостью цены на аренду помещений в бизнес-центрах не достигли докризисного периода?

– В этом году достигнут. Уже сегодня средние арендные ставки в A-классе составляют около 1300 рублей за квадратный метр, в классе B – 741 рубль, C – 644 рубля, D – 403 рубля. Кроме Новосибирска, самые высокие цены на офисную недвижимость мы наблюдаем в Красноярске и Кемерово. А вот Омск отстает, несмотря на то, что количество его жителей превышает миллион.

– В каких городах Сибири соотношение спроса и предложения складывается наиболее удачно?

– Мы можем судить об этом только по косвенным признакам, таким, как цена и заполняемость. Соответственно, где цены и ставки выше, там выше и спрос.

– Учитывая явный дефицит высококлассных офисных площадей, сейчас в Новосибирске, в основном, строят бизнес-центры класса A?

– Нет, максимум – класса B. Например, возле станции метро «Гагаринская» возводят бизнес-центр «Кристалл», в 2012 году сдали бизнес-центр того же класса «Новая высота». Остальные проекты предлагают офисные площади на продажу, поэтому мы не можем отнести их даже к классу B (– офисные помещения в БЦ класса А и В сдают а аренду – Ред.). К примеру, бизнес-центр SARET холдинга «САРЭТ-СИБИРЬ» на улице Депутатская рядом с Оперным театром. Всего до конца года в Новосибирске планируют ввести в эксплуатацию 11 объектов общей площадью около 100 тысяч квадратных метров.

– Какова рентабельность девелоперского бизнеса?

– Есть два типа девелоперских проектов в офисной недвижимости: на продажу и в аренду. Прибыль от продажи объектов по-прежнему остается высокой. Себестоимость строительства и цена на этапе реализации отличаются, как минимум, в полтора-два раза. Бизнес-центры, предназначенные для последующей сдачи площадей в аренду, окупаются примерно за 8-10 лет. Их владельцы не ставят задачу быстро «отбить» вложенные деньги: объекты генерируют постоянный доход, который может стать гарантом надежности для банков. К таким людям, например, относится Александр Бойко (– известный новосибирский девелопер – Ред.), компания которого построила БЦ «Гринвич», доходный жилой дом, отель Marriott.

– В каких районах Новосибирска все еще целесообразно возводить бизнес-центры?

– Всегда будет спрос на офисные площади в центральной части города, хотя возможностей для нового строительства там практически нет, а также по линии метро и в субцентрах – Академгородке, на площади Калинина, Золотой ниве. Кроме того, перспективны в этом отношении и территории, где развивают новые инфраструктурные проекты, в частности, площадки, расположенные неподалеку от третьего моста через Обь.

– В этой связи, не кажется ли вам странным, что 22-этажная пристройка к ТЦ «Горский», предназначенная под бизнес-центр, поменяла свое предназначение и стала гостиницей Gorskiy-citi hotel, которую недавно сдали в эксплуатацию?

– Думаю, это решение было продиктовано нехваткой парковочных мест, а также тяжелой транспортной ситуацией – на том участке улицы Немировича-Данченко часто возникают автомобильные пробки.

– На каком уровне находится заполняемость новосибирских гостиниц?

– Мы оцениваем ее, в среднем, на уровне 50-55%.

– И это притом, что сейчас в Новосибирске реализуют несколько гостиничных проектов. Им не будет тесно?

– В процессе строительства первая пятизвездочная гостиница в городе – Marriott, и трехзвездочная Domina. К реализации остальных заявленных проектов, например, гостиницы «Русских отелей» по улице Чаплыгина, отеля «Кемпински» на набережной, и ряда других, еще не приступили. Не радует и судьба гостиницы «Турист» на площади Маркса – этот недострой, конечно, не украшает Новосибирск. Поэтому говорить о перенасыщении рынка пока не приходится.

– Учитывая, что в центре Новосибирска уже есть высококлассный четрыехзвездочный отель Doubletree by Hilton, считаете ли вы реальной оценку собственника строящегося отеля Marriott Александра Бойко, что за три года уровень заполняемости этой гостиницы достигнет 60-65%?

– Возможно, реальный результат к этому времени будет несколько ниже – 50-55%. Посмотрим. Понятно, что постояльцами этого отеля станут приезжающие в город звезды, собственники и топ-менеджмент крупных компаний – вряд ли кто-то кроме них позволит себе жить в пятизвездочной гостинице. Обеспечить равномерный поток клиентов такого уровня в течение всего года не получится. Как правило, они прибывают в Новосибирск по случаю каких-то мероприятий – на концерты, выставки, для заключения сделок. Лично мне Marriott симпатичен. Гостиница расположена в непосредственной близости от главного символа города – Театра оперы и балета – место просто «в десятку», равно как и архитектура отеля. При этом Бойко не «подмял» под объект городскую среду, а аккуратно встроил его в уже сформировавшийся урбанистический ландшафт, что, безусловно, вызывает уважение. Это выгодно отличает этот проект от проекта реконструкции гостиницы «Центральная», который, надеюсь, пересмотрят. В первом предложенном варианте она бы нарушила облик исторической застройки центральной части Новосибирска.

– По всей вероятности, в ближайшие два года гостиница от «Марии Ра» все-таки будет построена. Насколько ее появление изменит ситуацию на рынке?

– Думаю, это будет отель категории «три звезды», что логично. Если бы «Мария Ра» построила гостиницу в четырех-пятизвездочной нише, это было бы «перебором» для рынка.

– Насколько Новосибирск сегодня обеспечен качественными торговыми площадями?

– Рынок уже достаточно насыщен торговыми объектами. В тоже время есть целый ряд форматов, которые в городе пока не представлены. Это специализированные торговые центры, пауэр-центры с товарами от производителей, аутлет-моллы со скидочными товарами. В Москве есть удачный пример специализации – текстильный ТЦ «Тряпка». Хорошая идея и яркое название. Кроме того, в Новосибирске мало объектов с серьезной развлекательной составляющей. Речь идет не о мультиплексах, которых сегодня в избытке, а о, например, ролердроме, скейтпарке, большом всесезонном катке, симуляторах горнолыжного спуска и прочих подобных развлечениях.

– Какие из существующих крупных торговых объектов в городе вам кажутся неудачными?

– На мой взгляд, очередное фиаско потерпит ТЦ «АЛПИ», он же ТЦ «Мозаика», который сейчас называется «Малинка». Место для него изначально было выбрано неудобное: улица Дуси Ковальчук – часть федеральной трассы, по которой круглосуточно идет грузовой транспорт, часто там возникают пробки. Чтобы привлечь сюда покупателей, нужно сделать им заманчивое предложение – либо по цене, либо по ассортименту. Думаю, этот объект могла бы спасти специализация.

– Какой из городов, по-вашему, более «продвинут» в развитии коммерческой недвижимости – Новосибирск или Красноярск? Спор за лидерство между этими мегаполисами идет давно.

– Конечно, Новосибирск опережает Красноярск, хотя последний развивается очень динамично. Тягаться с Новосибирском ему проблематично: наш город в полтора раза больше по численности и является административным центром СФО. Когда компании из европейской части России или иностранные начинают «осваивать» Сибирь, то сначала заходят в Новосибирск. Это говорит о признании определенного статуса города. Амбиции Красноярска хороши тем, что заставляют новосибирские власти двигаться вперед.

Записал Антон ВЕБЕР