Страховая беззащитность

Пока участники рынка недвижимости приспосабливаются исполнять закон о страховании ответственности застройщиков, новообразованный Минстрой России готовится отменить его – вместе с долевым финансированием строительства.

Пока участники рынка недвижимости приспосабливаются исполнять закон о страховании ответственности застройщиков, новообразованный Минстрой России готовится отменить его – вместе с долевым финансированием строительства. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Сколько стоит добросовестность

По словам генерального директора СРО «Строительное региональное партнерство», замруководителя по ЖКХ, градостроительству и местному самоуправлению Общественной палаты НСО Максима Федорченко, механизм страхования ответственности застройщиков «как бы заработал». В отличие от других регионов, где договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве «зависают» в территориальных управлениях Росреестра из-за организационной неразберихи со страховками, в Новосибирской области ДДУ по новым правилам все-таки регистрируют. Вместе с тем на рынке появились страховые компании, которые предлагают застройщикам демпинговые тарифы. Назвать этих страховщиков Максим Федорченко отказался, отметив, что ему известны три. Выплатить компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика они не смогут – к такому выводу эксперт пришел, сравнив их расценки с базовыми тарифами Общества взаимного страхования – 1,2–1,6 %, участники которого к тому же несут солидарную ответственность по страховым обязательствам (подробнее об этом – в статье «Тяжкая доля» – Ред.).

– Понятно, что у коммерческих страховщиков тарифы должны быть не меньше, чем в ОВЗС, – рассуждает Максим Владиславович. – А эти, с учетом расходов на ведение дел, предлагают всего лишь 0,1–0,2 %. Соответственно, при таких расценках, чтобы выплатить компенсации дольщикам хотя бы по одному страховому случаю, компании необходимо застраховать две-три тысячи застройщиков! Разумеется, в данной ситуации страховая защита работать не будет. Есть и такие «чудеса»: на бумаге тариф высокий, а фактически мизерный.

В этой связи эксперт приветствует инициативу депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна об ужесточении требований к величине уставного капитала страховых компаний – «чтобы это не были высосанные из пальца цифры» (мол, солидные фирмы рисковать своей репутацией не будут) – и призывает областной минстрой также поддержать ее.

Вторая проблема – возможность появления фальсифицированных страховок.

– Вроде бы полис выдан, но потом страховая компания это не подтвердит, а ДДУ уже заключены, – что делать дольщикам? – говорит Федорченко. – Мы предлагаем, и с нами солидарны добросовестные страховщики, а также Национальное объединение застройщиков (НОЗА), создать единый реестр страховых полисов, чтобы специалисты Росреестра проверяли их подлинность. Разработать этот документ можно за месяц, вести его согласно НОЗА.

– В настоящее время фактов подделки страховых полисов в нашем регионе нет, – подчеркнула начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.

С чем тянут застройщики

По информации Ларисы Гильмутдиновой, сославшейся на данные Управления Росреестра, в Новосибирской области договоры страхования ответственности заключили не более пяти застройщиков, причем не с крупными страховщиками, а с теми, которые находятся в третьей – четвертой сотне. По мнению экспертов, ни один из способов обеспечения ответственности не является для строительных компаний идеальным – они выбирают наиболее приемлемые для себя варианты.

– Чтобы стать участником НП «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», необходимо предоставить более 60 документов. Вступительный взнос – 500 тысяч рублей, после того, как потенциальный участник перечислит эти деньги, будет определен тариф, – рассказывает директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. – Если ставка компанию не устроит, она вправе выйти из ОВЗС, однако 500 тысяч не вернут. Кроме того, застройщику предстоит в течение двух лет нести субсидиарную ответственность по страховым обязательствам в рамках договоров, заключенных в период его членства в ОВСЗ. Тарифы банков, готовых поручиться за застройщиков, довольно высоки, при этом предложения от крупных игроков не поступают. Поэтому «Сибакадемстрой» предпочел сотрудничество со страховой организацией. В январе мы отправляли заявку одному из страховщиков, однако предложенные условия были не слишком выгодны, и сейчас мы ведем переговоры с другой компанией.

– Поскольку первые договоры долевого участия в строительстве наших текущих объектов прошли государственную регистрацию в 2013 году, есть время, чтобы оценить ситуацию и принять решение о способе обеспечения ответственности по тем домам, возведение которых начнется в 2014-м, – говорит исполнительный директор ООО «Верное решение» (уполномоченное агентство по продажам объектов ЗАО «Строитель») Виталий Гильд. – Пока склоняемся к выбору между банковской гарантией и страхованием.

Представительство Общества взаимного страхования застройщиков в Новосибирской области еще не открыто, хотя намерения такие есть. С просьбой о содействии ОВЗС обращалось в региональный минстрой, и ведомство представило одну кандидатуру, которую рассмотрят на должность руководителя филиала. Как предположила Лариса Гильмутдинова, филиал ОВЗС появится в мае.

– ОВЗС запрашивало у нас информацию лишь об одной новосибирской организации, пожелавшей вступить в Общество, – продолжает она. – Компания создана недавно, наши специалисты сочли, что она аффилирована с другим застройщиком, у которого в свое время было несколько проблемных объектов. Об этом мы сообщили в ответном письме.

Кого не возьмут в долю

Пока участники рынка адаптируются к работе по новым правилам, в Минстрое РФ заговорили об изменении системы финансирования строительной отрасли. Речь идет о прекращении использования средств частных инвесторов до ввода дома в эксплуатацию, как следствие, необходимость страховать ответственность отпадет сама собой.

– Предполагается, что с 1 января 2015 года деньги граждан будут поступать к застройщику через номинальные банковские счета, – поясняет Максим Федорченко. – Кредитным учреждениям предстоит контролировать целевое расходование средств строительными компаниями. Последние в перспективе должны уйти от привлечения накоплений физических лиц и возводить новостройки за счет банковских кредитов, дольщикам же позволят авансировать не более 10 % стоимости объекта.

– Об отмене долевки говорят уже несколько лет, поскольку в этой сфере допускают очень много нарушений, – обращает внимание Лариса Гильмутдинова (подробнее об этом – в статье «Застройщики по-прежнему применяют серые схемы» – Ред.). – Но застройщиков, которые сооружают дома на собственные или кредитные средства, – единицы, во всяком случае в Новосибирской области, и даже они отчасти все равно используют средства дольщиков.

Как сообщил Максим Федорченко, идею федералов экспертное сообщество раскритиковало: понять специфику деятельности строительных компаний, тем более если объектов несколько, банкам сложно. Далеко не все из них готовы кредитовать застройщиков, а тем, в свою очередь, брать деньги у частных инвесторов дешевле, чем кредиты, которые приводят к удорожанию жилья.

– Закон о страховании ответственности нужно доводить до ума, а не отменять, – уверен Федорченко. – Заставить строительные компании, в большинстве своем зависящие от средств дольщиков, отказаться от ДДУ – это что-то из области фантастики. Если ограничить им доступ к денежным ресурсам, они вынужденно сократят объемы ввода, а стоимость квадратного метра вырастет. Но люди-то хотят сэкономить – купить квартиру по разумной цене, и поэтому вкладывают деньги в новостройки.

Куда двинутся цены

Каждый из вариантов защиты дольщиков, будь то отказ от долевки или страхование ответственности застройщиков, усилит финансовую нагрузку на проект. Расплачиваться за дополнительные гарантии надежности предстоит дольщикам. По данным аналитического центра агентства недвижимости «Жилфонд», с начала года цены на квартиры в новостройках увеличились на 2,82 %, и это еще не предел.

– Мы прогнозируем их восходящее движение в течение нескольких месяцев, – комментирует руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. – «Страховой фактор» может спровоцировать рост стоимости предложения на первичном рынке еще как минимум на 6 %.

Как полагает Виталий Гильд, страхование ответственности строительных компаний приведет к удорожанию квадратного метра в новостройках примерно на 6–10 %, или на 3–7 тысяч рублей. Динар Зарипов пообещал: несмотря на то что страховые расходы включат в себестоимость строительства, цены на жилье в своих домах на фоне этого «Сибакадемстрой» не поднимет.

В числе причин, способствующих повышению цен на квартиры от застройщиков, Виталий Гильд назвал инфляцию и ослабление позиций рубля, из-за которого подскочит стоимость строительных материалов. Динар Зарипов указал, что увеличение цен на первичное жилье стимулировала активность на вторичном рынке, подкрепленная государственными программами, к примеру, «Молодая семья» и «Военная ипотека», а также правом распоряжаться материнским капиталом – все эти меры подстегивают спрос на «вторичку».

– Поэтому ждать снижения стоимости квадратного метра не стоит, – резюмирует эксперт. – В то же время мы не видим предпосылок для резкого изменения цен на недвижимость этой весной. Их традиционный рост может сдерживаться наличием многочисленных вариантов на первичном рынке жилья.

Фото с сайта vsemetri.com, newsprom.ru

Ирина ВИДУЛИНА