Верным курсом: куда заведет цены на недвижимость

Курс рубля непредсказуем – эксперты предположили, что произойдет с ценами на квартиры, если национальная валюта начнет дешеветь, и спрогнозировали сценарий развития событий на рынке недвижимости при ее укреплении, отвечая на вопросы корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Курс рубля непредсказуем – эксперты предположили, что произойдет с ценами на квартиры, если национальная валюта начнет дешеветь, и спрогнозировали сценарий развития событий на рынке недвижимости при ее укреплении, отвечая на вопросы корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Как будут вести себя цены на квартиры в новостройках при изменении курса рубля?

Директор офиса продаж коммерческой и жилой недвижимости на Советской, 37, агентства недвижимости «Грановит» Лилия Карюкина:
– Как при ослаблении, так и при укреплении рубля, в сегментах новостроек эконом- и комфорткласса объемы продаж скорее увеличатся, кроме того, возможен рост количества ипотечных сделок. Однако назвать спрос ажиотажным нельзя, поэтому причин ожидать резкого изменения цен на рынке недвижимости нет. Сделки совершают в рублях, расчеты с застройщиками тоже происходят в рублях. Вероятнее всего, цены поднимутся в пределах инфляции.

Владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков:
– Ослабление рубля обусловит увеличение спроса на недвижимость и соответственно цен на нее. Наиболее заметно это будет на первичном рынке – не менее чем на 2 % выше уровня инфляции, что связано не только с колебаниями валютного курса, но и с ужесточением требований к застройщикам. К тому же в этом сегменте стоимость жилья недооценена.

Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон:
– Колебания курса валют не сказываются на новосибирском рынке новостроек сколь-нибудь заметно. Большинство местных застройщиков приобретает стройматериалы у местных же поставщиков, взаимоотношения у них рублевые и особо не меняются. Федеральные компании зависят от курса валют, однако у них нет возможности поднимать цены слишком высоко – в этом случае они проиграют в конкурентной борьбе.

Как изменятся цены на вторичную недвижимость при ослаблении или укреплении рубля?

Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова:
– В настоящее время стоимость недвижимости на 2–3 % выше своего равновесного состояния, – это обусловлено как раз бегством граждан от рублевых накоплений. Поэтому в ближайшие месяцы на фоне стабильности курса (или тенденции к укреплению) рубля, возможно, цены немного отыграют назад, с последующим ростом в пределах инфляции. Если рубль продолжит падать, ситуация рискует обернуться очередной волной паники и временным повышением цен. Но в дальнейшем на фоне падения рубля и снижения уровня жизни населения их коррекция вниз неизбежна.

Лилия Карюкина:
– Как правило, падение курса рубля по отношению к основным валютам не является единственным фактором, влияющим на вторичный рынок. Однако это может подстегнуть спрос со стороны населения на различные категории товаров, стоимость которых декларируется в рублях. Можно предположить, что вырастет активность покупателей, имеющих рублевые сбережения.

Андрей Силков:
– В существующей рыночной ситуации вторичная недвижимость подорожает не так заметно. К концу 2013 года цены на «вторичку» достигли максимума, поэтому ослабление рубля если и повлияет на стоимость квартир в этом сегменте, то незначительно. Повышение средней цены на вторичном рынке в большей степени обусловлено «вымыванием» предложения дешевых вариантов.
При укреплении рубля цены на первичном и вторичном рынках могут зафиксироваться на достигнутом уровне. При сохранении текущего уровня спроса недвижимость вряд ли подешевеет.

Директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский:
– Обычно те, кто продают жилье в Новосибирске, вместо него покупают другое – переезжают в более просторную квартиру, меняют «вторичку» на новостройку или жилплощадь в многоквартирном доме на загородный коттедж. Поэтому, по большому счету, неважно, сколько стоит та или иная недвижимость, – для продавцов и покупателей имеет значение только разница в цене двух или более объектов. А она при любом раскладе слишком сильно измениться не может.

Какие факторы в существующих условиях будут способствовать росту цен на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке?

Операционный директор банка «Акцепт» Юлия Бабина:
– Определить, на сколько вырастут цены на жилье из-за падения курса рубля, сложно, поскольку прямой зависимости здесь не существует. Валютные колебания могут, например, влиять на увеличение стоимости квартир от застройщика на первичном рынке в так называемом элитном сегменте, где используют импортные стройматериалы и оборудование. Однако «курсовой» фактор вряд ли скажется на ценообразовании в экономклассе.

Татьяна Казакова:
– Сокращение предложения на фоне роста спроса на недвижимость и стабильности валютных курсов или укрепления рубля.

Лилия Карюкина:
– Незначительное падение рубля никак не повлияет на стоимость недвижимости. Однако если курс национальной валюты резко снизится, очевидно, что рублевые цены на квартиры в России существенно вырастут.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев:
– Обычно, когда падает рубль, цены на недвижимость растут. Однако этот процесс несколько отстает от изменений стоимости валюты: к примеру, если сегодня доллар подорожает на 10 %, то не значит, что завтра на столько же увеличится цена квартир.
Укрепление национальной валюты не приведет к снижению цен на квартиры, поскольку здесь имеют значение другие факторы – доходы населения, рост средней зарплаты, переизбыток или дефицит строящегося жилья и другие позиции. С 2009 года рубль укреплялся, и тем не менее начиная с 2010 года цены на недвижимость ползут вверх.

Андрей Силков:
– В случае изменения кредитной политики финансовых властей, снижения ипотечных ставок, а также увеличения денежных субсидий от государства через специальные программы, спрос на недвижимость вырастет, причем значительно. Возможно, это приведет к повышению цен во всех сегментах рынка, если предложений в сегменте строящегося жилья не станет больше.

Директор по маркетингу компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Павел Смелов:
– Есть прогнозы о вероятном снижении цен на недвижимость в пределах 5 %, есть и противоположное мнение – что они повысятся. В любом случае эти изменения не будут болезненными и завершатся корректировками к равновесному состоянию, соответствующему общей экономической ситуации.

Александр Чернокульский:
– На ценовую динамику заметнее всего влияет соотношение спроса и предложения. Соответственно, трансформация их конъюнктуры скажется на стоимости жилья.

Какие факторы будут способствовать увеличению спроса на ипотечные кредиты? Есть ли предпосылки к ужесточению условий жилищного кредитования, или, напротив, ипотека станет доступнее?

Юлия Бабина:
– Спрос на жилье в ближайшие годы останется высоким, в первую очередь на квартиры экономкласса. Показателем роста интереса к жилищному кредитованию является увеличение в 2013 году доли ипотечных сделок, по официальным статистическим данным, с 20 до 25 %, что, помимо прочего, свидетельствует о совершенствовании правовой культуры населения.
Чтобы ипотека стала доступной, экономическая ситуация в стране должна быть стабильной, а рынок труда – динамично развиваться. Ипотека – это финансовый инструмент, который авансирует доходы. Банки всегда «подстроят» свои программы под потребности рынка. Однако проблема обеспечения населения жильем не замыкается на ипотеке, решающую роль играет цена квадратного метра.

Фото с сайта realty.rbc.ru, www.gazeta.ru

Подготовила Ирина ВИДУЛИНА