Дата публикации: 03.11.2009
Просмотров: 660 Вторичка: от обмена к прямым продажам
Вторичка: от обмена к прямым продажам На заседании дискуссионного клуба, организованного журналом «Деловой квартал», участники рынка недвижимости обсудили тенденции в сегменте вторичного жилья
Вторичка: от обмена к прямым продажам
На заседании дискуссионного клуба, организованного журналом «Деловой квартал», участники рынка недвижимости обсудили тенденции в сегменте вторичного жилья. Выяснилось, что самые дешевые квартиры с новосибирского рынка успели уйти, в последние три месяца спрос на дорогое жилье удвоился, а количество прямых продаж резко возросло. Рынок недорогого жилья достиг дна в августе-сентябре, предполагают эксперты.
Егор Захаров
Заседание клуба началось с обсуждения динамики цен на «вторичке». Количество сделок в сегменте дорогого жилья у «Центрального агентства недвижимости» увеличилось в два раза, сообщил гендиректор компании Олег Харченко. «Возможно, это связано с тем, что цены на дорогое жилье зачастую корректируются с опозданием, а также возник эффект отложенного спроса на престижные квартиры, - пояснил О.Харченко. – Потенциальные покупатели ожидали достижения дна». Сейчас у «ЦАН» порядка 85% сделок проходит с квартирами стоимостью до 2 млн руб. На долю сделок с квартирами дороже 7 млн руб. приходится чуть более 5%.
Гендиректор «Сибакадемстрой Недвижимости» Владимир Голованов добавил, что с рынка ушли дешевые варианты и почти прекратился демпинг на первичном рынке. Или почти прекратился. «Торг в сделках теперь не превышает нескольких процентов, - утверждает В.Голованов. – Если раньше продажная цена квартиры могла быть на 10% ниже заявленной, то сейчас, конечно, торг резко сократился, почти занулился в отдельных сделках». В.Голованов видит в этом признаки того, что рынок уже достиг дна, и теперь цены будут постепенно расти.
Риэлторы отметили также, что изменилась ситуация с преобладанием обменных сделок в обороте агентств недвижимости (в разгар кризиса обмены составляли до 80% в общем числе сделок). «Последние пару-тройку месяцев резко растет число прямых покупок. Люди используют свои либо привлеченные деньги, - констатирует директор по маркетингу «Сибакадемстрой Недвижимости» Павел Смелов. – Думаю, это эффект отложенного спроса: почти год все ждали достижения дна. И в августе-сентябре цены нащупали дно. И с июля очень динамично стали вымываться дешевые предложения. Прочие остаются по той же цене».
А директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов считает, что дно достигнуто только в секторе недорогого жилья. «К концу года возможен небольшой рост на недорогие квартиры-студии одно-двухкомнатные, - прогнозирует эксперт. – Но с секторе трехкомнатных и больших квартир дно не достигнуто, также как и по элитному жилью. Здесь возможно снижение на уровне 1-3% до конца этого года».
Затронули риэлторы и тему перехода на новые отношения с продавцами недвижимости, когда последние стали платить комиссию наравне с покупателями. «Начиная с июня 2009 г. доля продавцов в доходах нашего предприятия увеличилась до 50-60%, - доложил О.Харченко. - В августе 60% комиссии оплатили продавцы».
Обсуждая взаимодействие с банками риэлторы отметили тенденцию снижения заградительных барьеров. «Процентные ставки снижаются, отменяются различные комиссии, - говорит исполнительный директор агентства «Жилфонд» Александр Чернокульский. -Многие банки декларируют, что в ближайшее время произойдет снижение первоначального взноса». Гендиректор Правобережного агентства недвижимости «Афина Паллада» Екатерина Симонова обозначила проблему с обремененными ипотекой квартирами, которых сейчас достаточно много на рынке. «суммы, которые брали в свое время заемщики, значительно выше, чем нынешние рыночные цены. Поэтому заемщики, которые сегодня просто не способны платить взносы по ипотеке, приходят к нам в агентство и просят каким-то образом решить этот вопрос, - делится Е.Симонова. Подчас взаимодействие с банками у нас усложняется тем, что сами банкиры не знают, что делать с этими квартирами. Потому что сумма кредита превышает рыночную стоимость этих квартир». Руководитель службы продаж филиала ВТБ 24 Константин Каменщиков рассказал о том, как банк решает проблему дефолтных заемщиков: «Мы приходим к человеку и говорим: «В сущности это наша общая проблема - ты нам должен, но заплатить не можешь. Давай мы продадим твою квартиру за ту цену, сколько она сейчас реально стоит, остальную сумму ты нам останешься должен и начнешь ее погашать. Ну а как иначе?»
Обсудив проблемы риэлторского бизнеса в целом участники дискуссии отметили, что количество игроков на рынке сократилось в разы «Ощущения что в лучшие времена было более 300 компаний, сейчас наверное более или менее активных около 100, - говорит В.Голованов. – Возможно, некоторые агентства начнут специализироваться – заниматься только арендой либо элитным жильем либо эконом-классом или новостройками. На рынке останутся те, кто смог перестроиться. И конечно крупные компании. Какое то количество месяцев мы работали с большими убытками. Но большой корабль имеет большой запас плавучести. Надо приложить немало усилий чтобы его потопить». «Прошедший год показал, что выживают те, кто снижают издержки. Особенно это касается средних компаний, - уверяет И.Балахонов. – Конкуренция сейчас сместилась в качество услуг». «В целом я считаю что средние и крупные компании сохранятся в том же виде и все клиенты увидят заметное улучшение качества сервиса, - резюмирует И.Балахонов. – Ведь в ближайшие три-пять лет рынок будет расти медленно и наращивать обороты можно будет только за счет совершенствования услуг».