Вторичный рынок: торг уместен

Вторичный рынок: торг уместен С начала года вторичное жилье подорожало на доли процента, зафиксировали аналитики. Однако это среднее значение по городу, а наиболее ликвидные предложения подорожали до 10%.

С начала года вторичное жилье подорожало на доли процента, зафиксировали аналитики. Однако это среднее значение по городу, а наиболее ликвидные предложения подорожали до 10%. А на некоторые сегменты «вторички» цены по-прежнему падают.

Первые месяцы 2010 г. динамику цен предложения на рынке жилья эксперты измеряют в долях процента. Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) зафиксировал изменение средней цены предложения на вторичном рынке за 1-ый квартал на 0,2% до 46,2 тыс. руб. за 1 кв. м. RID Analytics отметил рост цен в марте по сравнению с февралем на 0,3% до 46,3 тыс. руб. за кв.м. «Фактически, цены не изменились - рост цен остался в пределах ошибки среднего значения», отмечает директор компании Елена Ермолаева. Она отмечает, что самые дорогие квартиры - в Центральном и Железнодорожном районах - по 60 тыс за кв.м., самые дешевые – в Первомайском районе – около 35 тыс. руб. Фундаментальных причин для значимого снижения цен уже не осталось, но нет и причин для значимого роста – равновесие между спросом и предложением достигнуто, объясняет ситуацию директор АН «Акрополь» Зафар Умаров.

Спрос на дешевое

С начала года подавляющее большинство сделок в агентствах пришлось на объекты эконом-класса: комнаты и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, полагает директор «Дело Проф» Петр Мельников. По его словам, если до кризиса наибольшим спросом пользовались квартиры с наибольшим потенциалом роста цены, то сейчас ищут жилье для собственного проживания. «Так, раньше вне конкуренции были квартиры у метро, а сейчас охотно рассматривают предложения в самых разных жилмассивах – особенно если это район с хорошей транспортной доступностью, например, Юго-Западный, Затулинка и другие»

По городу самые ликвидные предложения – это типовые одно и двухкомнатные квартиры, - соглашается директор АН Дельта Владимир Затримайлов. По его словам, рост цен на такие квартиры с начала года составил до 5 – 10%. Например, на 10% подорожали в «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки в панельных домах «верхней зоне» Академгородка. «Однокомнатные теперь стоят 1,9 млн. руб. – 2 млн. руб., хотя еще недавно цены были – 1,7 – 1,8 млн. руб., а двухкомнатные теперь стоят 2,3 млн. – 2,5 млн. руб.», - объяснил собеседник. - Покупатели с небольшими средствами перестали ждать дальнейшего снижения цен и рассматривают варианты, которые доступны для них без привлечения ипотечного кредита.

На небольшие квартиры улучшенной планировки приходится более 40% всего объема текущего предложения на рынке, отмечают аналитики САСН. По мнению руководителя аналитического центра САСН Федора Голованова, владельцы больших и дорогих квартир пока предпочитают «придержать» их. «Основной спрос сосредоточен в сегменте предельно дешевого жилья. Покупатель чувствителен даже к небольшому повышению цены, в результате с начала года в среднем по городу цены предложения на одно- и двухкомнатные типовые квартиры повысились всего лишь на 1,4%», - объясняет аналитик.

Мельников указывает, что большая часть сделок являются так называемыми «альтернативными», - клиенты съезжаются и разъезжаются: «сейчас самое время, чтобы решить жилищные вопросы за счет обменов: когда цены стоят, можно выстраивать цепочки».

Ждут покупателей

Многокомнатные и дорогие квартиры продолжают дешеветь, отмечают аналитики САСН. С начала года цена предложения наиболее дорогих предложений снизилась на 5,3%, многокомнатные упали на 4,6%.

«Владельцы больших квартир пытаются продать их подороже, но цены реальных сделок могут отличаются от заявленных до 30 – 40%, рассказывает Владимир Затримайлов – например, один из клиентов агентства, владелец полногабаритной квартиры в Академгородке, снизил цену с 6 – 7 млн. руб. до 5,3 млн. руб.». По его мнению, на цене больших полногабаритных квартир сказался не только кризис, но и строительство нового жилья: «В Академгородке нового жилья строили мало, единственный значимый проект последнего времени – стройка по ул. Коптюга. Хотя дом планировался исключительно для сотрудников институтов, но около 30% квартир предлагаются на вторичном рынке, по 80 тыс. руб. за кв. м».

Чтобы продать квартиры в Изумрудном, продавцу приходится скидывать до 50% от первоначальной цены, до уровня примерно в 50 тыс. руб. за кв.м. «Квартиры покупались как дополнительное жилье, предназначенное для отдыха, а не для проживания, и в кризис оказались малоликвидны», - объясняет Затримайлов.

Причина невысокой популярности более дорогих квартир стоит искать в изменении покупательских стратегий, считает Зафар Умаров: «Если раньше покупатель исходил из собственных потребностей, охотно привлекал ипотечное кредитование, то теперь решение принимается с поправкой на непредсказуемость экономических процессов».

Покупатели не спешат пользоваться и все более доступной ипотекой. Последнее время банки снова заинтересовались этим сегментом и готовы кредитовать – так, в декабре 2009 г - было выдано около 19% всего объема за год.

Покупать стоит сейчас

Сейчас на рынке «вымываются» наиболее дешевые предложения, а при условии дальнейшего увеличения спроса рост цен неизбежен. Затримайлов прогнозирует рост на 10 – 15% максимум. «Взрывного, до 50% в год, роста цен не будет. Рост цен обеспечили инвесторы, но сейчас они разочаровались в жилье как в инструменте. Прежнего спроса не будет, даже если макроэкономические показатели вернутся к докризисным значениям».
Участники рынка уверенно говорят о росте активности покупателей и увеличении количества сделок. «Доходы населения снизились не так сильно, к тому же у многих были сбережения», - полагает Голованов. Аналитик напоминает, что в 2009 г. в среднем по «цивилизованному» сегменту рынка сокращение объемов составило 30%, а средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости в Новосибирске за 2009 г. снизилась на 21,4%. По его мнению, сохранение прежнего уровня цен при повышении спроса приведет к росту активности рынка.
Однако в 2010 г. цены вряд ли достигнут докризисных значений, считает Ермолаева. Она напоминает, что в декабре 2008 г. средняя цена 1 кв. м. вторичного жилья составляла 59,4 тыс. руб., в декабре 2009 г. цены уменьшилась до 45,5 тыс. руб.

Теги