Жилье на паях: как купить квартиру через ЖСК

Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и вступив в жилищно-строительный кооператив. О правах и обязанностях пайщиков – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость. nn-baza.ru».

Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и вступив в жилищный или жилищно-строительный кооператив. О правах и обязанностях пайщиков, а также о подводных камнях подобных сделок – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость. nn-baza.ru».

Кооператив (в том числе жилищный и жилищно-строительный) является добровольным объединением граждан, стать его пайщиком может любой человек, достигший 16 лет. Создают его по решению собрания учредителей. Число участников кооператива ограниченно: не менее пяти и не более количества квартир в строящемся или в уже сданном госкомиссии доме.

Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации в качестве юридического лица, имеет свой устав, в котором перечислены права и обязанности членов, порядок вступления, добровольного выхода и исключения из объединения, а также, в случае оного, выдачи паевого взноса.

Высший орган управления жилищным кооперативом – общее собрание или конференция (последний вариант возможен, если это отражено в уставе и в организации состоит более 50 человек). Руководство текущей деятельностью осуществляет правление во главе с председателем. С 2011 года занимать должности главного бухгалтера и председателя кооператива, а также входить в правление не могут люди, которые имеют судимость за преступления с умыслом, дисквалифицированы и срок дисквалификации не истек, занимали руководящие должности в строительной компании (или смежной сфере), исключенной из СРО или признанной банкротом. Последнее требование актуально в течение трех лет с момента события.

В числе основных задач жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – решить квартирный вопрос своих членов и в дальнейшем управлять домом, который будет введен в эксплуатацию. ЖК или ЖСК выступает в роли застройщика, а пайщики-покупатели – инвесторов, поскольку новостройку возводят на их средства. Работы на объекте начинают при наличии разрешения на строительство, земельный участок должен принадлежать кооперативу.

Чтобы купить квартиру через ЖСК, необходимо написать заявление о приеме. В течение месяца правление обязано рассмотреть его, а общее собрание – утвердить. После уплаты вступительного взноса, размер которого определен в уставе, гражданин станет членом жилищного кооператива.

Кроме того, чтобы получить жилье, участник платит паевой взнос в размере стоимости квартиры – в соответствии с ним в дальнейшем (по окончании строительства, если этот процесс еще не завершен) по решению общего собрания кооператору и предоставят помещение.

Вносить пай разрешено по частям (в рассрочку), а заселиться в квартиру, опять же по решению собрания, можно еще до окончания расчетов. Правда, оформить жилплощадь в собственность получится после погашения ее полной стоимости (выплатив пай целиком).

После того как кооператив выделит пайщику (или пайщикам, поскольку кооперативной квартирой можно владеть по долям) квартиру, его взаимоотношения с ним не прекращаются. С членством в ЖСК связана и последующая продажа недвижимости: бывший владелец не может состоять в кооперативе, передав жилье новому владельцу.

В обязанности пайщиков входит участие в содержании, ремонте и реконструкции (при необходимости) построенного здания, поскольку кооперативы управляют домами сами.

Собственник квартиры, купленной через ЖСК, обязан уведомлять правление об арендаторах и временных жильцах (например, о приехавших на длительное время родственниках). Еще одно отличие кооперативных домов от обычных: участника, который выплатил пай не полностью, могут исключить за грубые нарушения устава и неисполнение своих обязательств (например, по содержанию общего имущества или оплате коммунальных услуг) при отсутствии уважительных причин. Решение об исключении принимает общее собрание пайщиков, в течение двух месяцев экс-члену вернут его пай. При этом он утратит право пользования квартирой и в течение тех же двух месяцев должен освободить ее. Если съезжать человек отказывается, его выселяют принудительно через суд.

При выходе участника, не выплатившего часть пая, освободившееся помещение перейдет в распоряжение кооператива, который вправе сдать его новым жильцам по правилам социального найма. Но это лишь в том случае, если в ЖК не вступили новые члены, которые приобрели квартиру.

Общая черта обычных и кооперативных квартир – и те и другие можно завещать, однако наследнику придется стать членом кооператива. Наследование пая (если деньги за квартиру внесены не полностью) или квартиры (при полном погашении стоимости объекта) дает преимущественное право на вступление в ЖСК и обязывает к уплате вступительного взноса, если для наследников в уставе объединения не оговорено иное.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта www.senator.spb.ru, www.dom43.ru