Жилье по дешевке

Эксперты рассказали, какие квартиры в Новосибирске считаются неприлично дешевыми, а также объяснили, откуда они берутся, и стоит ли их покупать.

Какие квартиры считаются неприлично дешевыми, откуда они берутся и стоит ли их покупать, корреспонденту портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказали аналитики и эксперты ведущих агентств недвижимости Новосибирска.

Рамки неприличия

Где находятся реперные точки для категории «неприлично дешево»?

– На рынке недвижимости Новосибирска дешевизна – понятие относительное, – утверждает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Марии Ульяновой Сергей Жигарев. – В любом случае жилье – это дорого, даже если его цена ниже рыночной.

Определяя стоимость, необходимо знать актуальные цены на аналогичные варианты. Так, в настоящее время средняя цена «однешки» в экономсегменте на вторичном рынке Новосибирска – 1,8 миллиона рублей. Чтобы квартиру можно было назвать «неприлично дешевой», она должна стоить 1,5 миллиона, то есть на порядок ниже нижней границы своего ценового сегмента.

С ним согласен и владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков:

– Как правило, дешевой риелторы считают квартиру, цена которой меньше среднерыночной стоимости аналогичных объектов на 10–15 %. Этот показатель может определяться как по основным характеристикам жилья – тип, район, площадь, так и с учетом полного комплекта параметров – этаж, планировка, площадь кухни, наличие балкона – лоджии и т. д.

В аналитическом центре компании «Сибакадемстрой Недвижимость» обозначили другую границу «неприличия» – на 3–5 % ниже среднерыночной цены.

– Есть определенный показатель – стоимость квадратного метра, опираясь на который собственники назначают цену своего жилья. Кроме того, они сравнивают его с аналогичными по расположению и площади, но находящимися в другом состоянии объектами, – рассказывает руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. – Часто продавцы считают свою квартиру лучше соседней, поэтому накидывают сверху 50, 100 или 150 тысяч рублей. Те, кто хотят продать недвижимость в сжатые сроки, этого не делают.

В отличие от коллег, руководитель офиса на Советской агентства недвижимости «Грановит» Галина Титова предлагает поставить знак равенства между дешевыми и неликвидными квартирами.

– Дешевое жилье – то, которое не пользуется спросом, в основном варианты в малоэтажках. «Волшебных» квартир «ниже рынка» практически нет.

Заложили, скинули, продали

Если квартира стоит неприлично дешево, на это существуют причины. Как полагает Галина Титова, цена объекта может быть снижена, если он находится в залоге по решению суда и продает его залогодержатель. Не исключено, что недвижимость досталась ее владельцу нечестным путем, например за долги.

Сергей Жигарев соглашается, что информация о наличии в базе дешевой квартиры – это приманка:

– Практика показывает, что таких вариантов попросту не существует, и на самом деле продавец запрашивает более высокую цену. Недобросовестные агентства недвижимости и маклеры таким образом привлекают к себе клиентский интерес.

Впрочем, квартира может быть «реальной» и «чистой» – речь идет о случаях, когда собственники переезжают и им необходимо быстро реализовать жилье.

– В этом случае его стоимость на 15–20 % ниже рыночной, – отмечает Татьяна Казакова.

К числу «экзотических» проблем, которые также «играют на понижение», эксперт относит инженерные или неувязки с документами.

– Но это все профессионал достаточно быстро поймет, – продолжает аналитик. – Скрытые факторы, типа «отличных» соседей, от которых хочется сбежать подальше, также могут привести к небольшому дисконту. Еще одна причина – наличие слишком уж экстравагантного ремонта, который, кроме бывших жильцов, никому не по вкусу. Это, пожалуй, актуальнее для сегмента дорогих квартир: их собственники могут дать существенную скидку в размере стоимости отделочных работ.

Андрей Силков также перечислил несколько характеристик, снижающих стоимость квартиры:

– Неудачная планировка, угловое расположение, первый или последний этаж, неудовлетворительное состояние помещений. Но, как правило, в этом случае цена соответствует рыночной.

В качестве иллюстрации дешевого жилья в компании ДОКТОР КЛЮЧ привели пример с квартирами в малоэтажном доме на улице Прокопьевской в Кировском районе, которые продавали в 2011–2012 годах. В 2013-м суд постановил снести объект, как оказалось, возведенный на участке под индивидуальное строительство.

Доверяй, но проверяй

Как не прогадать с приобретением дешевой квартиры? Ту, что находится в залоге у банка, Галина Титова рекомендует покупать. Если квартира не залоговая, необходимо тщательно проверить ее историю: давно ли она в собственности у последнего владельца, как часто ее перепродавали и использовали при этом доверенности.

– В открытых базах дешевые и при этом юридически благонадежные квартиры не залеживаются, – утверждает Татьяна Казакова. – Если такой вариант «висит» больше двух месяцев, проверять его надо с особым пристрастием.

В свою очередь Андрей Силков советует не бояться задавать вопросы продавцу и, если последний чего-то недоговаривает, обратиться за достоверной информацией и правовой экспертизой объекта в надежное агентство недвижимости. В «Жилфонде» также считают, что приобретать дешевую квартиру можно, лишь заручившись поддержкой квалифицированных специалистов, которые помогут обойти все подводные камни, обеспечат наличие и легитимность необходимых документов.

По мнению экспертов, на покупку дешевых квартир решаются те, кто готов поступиться некоторыми удобствами.

– Одни ищут такое жилье, поскольку стеснены в средствах, но им необходимо, к примеру, разъехаться, – говорит Сергей Жигарев. – Другие проводят оперативный мониторинг рынка и приобретают с целью перепродажи, третьи ремонтируют помещения и сдают в аренду.

– Купить дешевый юридически чистый объект клиенты могут как для себя, так и с инвестиционными целями, – делится наблюдениями Андрей Силков.

Игнорировать дешевые варианты, даже при условии, что сделки с ними довольно рискованны, новосибирцы не хотят: специалисты АН отмечают, что такие квартиры покупают достаточно быстро. Зачастую это делают сами агентства недвижимости или риелторы для перепродажи по более высокой цене (если разница покроет подоходный налог в размере 13 % от стоимости жилья). По словам Сергея Жигарева, средний срок экспозиции не превышает месяца. Если квартира имеет минимум недостатков, ее продают в течение недели. В компании ДОКТОР КЛЮЧ сказали, что за один день. Однако при низкой ликвидности и высоких правовых рисках добиваться внимания покупателей владельцам жилья придется существенно дольше.

Фото с сайта www.ksonline.ru, realtynvb.ru

Светлана УТКИНА