Итоги-2014: «Строим меньше, чем сдаем, а продаем больше»

Участники рынка недвижимости Новосибирска подвели итоги работы за первое полугодие, объяснили, почему строить квартиры-студии выгоднее многокомнатных, рассказали, где возведут квазималоэтажки, предположили, что часть объектов, начатых в этом году, достроены не будут, и назвали предпочтительные для банков категории ипотечных заемщиков.

Участники рынка недвижимости Новосибирска подвели итоги работы за первое полугодие, объяснили, почему строить квартиры-студии выгоднее многокомнатных, перечислили причины, по которым объекты попадают в категорию проблемных, предположили, кто рискует стать обманутым дольщиком, рассказали, где возведут квазималоэтажки, и заявили о предстоящем повышении ставок по ипотеке.

«Застройщики «съедают» свои заделы»

Эксперты полагают, что первичный рынок жилья Новосибирска постепенно насыщается, и опасаются, что часть объектов, начатых сейчас, достроены не будут.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева
– Несмотря на стагнацию и даже небольшую рецессию экономики региона, цены на вторичном рынке Новосибирска продолжают расти: к концу мая стоимость квадратного метра жилья в среднем составила 62,5 тысячи рублей. Покупка жилой недвижимости по-прежнему остается одним из самых надежных способов сохранить и приумножить свои накопления, для всех остальных рынков характерна высокая волатильность и неопределенность. Вкладывать свободные средства в недвижимость выгоднее, чем размещать на низкорисковых банковских вкладах. Правда, в последние два-три месяца индексы доходности этих инвестиционных инструментов практически сравнялись.

На первичном рынке картина несколько иная. К началу лета квадратный метр жилья в новостройках стоил в среднем 53,8 тысячи рублей – на 4 % больше, чем в декабре. К слову, в течение всего 2013 года цены на строящееся жилье увеличились на 3 %: сначала они повышались, а потом снижались, и этот процесс частично перекрыл рост.

Домов, в которых к моменту ввода в эксплуатацию были проданы не все квартиры, в Новосибирске стало больше: если по итогам 2013 года таковых насчитывали 30, то в мае – уже 43. Возможно, первичный рынок в городе постепенно насыщается. В настоящее время в Новосибирске строят 426 МКД, в 190 из них продажи квартир идут активными темпами. Это довольно большой объем, да и конкуренция у нас достаточно высокая.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев
– За пять месяцев текущего года цены на первичном рынке выросли на 3,75 %, за год получится 8 % плюс доходы от сдачи квартиры в аренду – в среднем примерно 6 %. Так что, по моим подсчетам, инвестировать средства в недвижимость в полтора раза выгоднее, чем хранить в надежных банках (подробнее об этом – в статье «Недвижимость к пенсии: купить, чтобы сдавать». – Ред.), которые больше 7 % годовых не предлагают.

…Средняя цена квадратного метра жилья в новостройке – 53,9 тысячи рублей. В 2012 году строительные компании Новосибирска продали на 7 тысяч квартир больше, чем сдали, в 2013 году – на 5 тысяч. С января по май этого года объем введенного жилья по сравнению с аналогичным периодом 2013-го вырос на 57 %, то есть более чем в полтора раза. При этом объем работ по виду деятельности «строительство» упал на 14 %, то есть застройщики понемногу «съедают» свои заделы. В первом квартале 2014 года в городе приступили к возведению 30 домов, во втором – 33. Для Новосибирска это довольно низкие показатели. Таким образом, мы строим меньше, чем сдаем, а продаем больше. Возникает впечатление, что эти деньги на стройку не возвращаются. Есть опасения, что часть объектов, начатых сейчас, достроены не будут, – примерно такая же ситуация наблюдалась в преддверии кризиса 2008 года.

Вместе с тем количество домов, имеющих на этапе сдачи непроданные квартиры, растет. Сейчас в Новосибирске строят 72 тысячи квартир, из них 25 тысяч (какая-то часть – в объектах на уровне котлована) нашли своего покупателя.

«Обманутые дольщики появятся позже»

По мнению аналитиков, «авторами» проблемных домов чаще являются новички строительного рынка, вместе с тем сильно рискуют и те, кто решили купить квартиру в новостройке через ЖСК.

Сергей Николаев
– …Из 47 тысяч квартир, оставшихся в настоящее время непроданными, 9,3 тысячи реализуют через жилищно-строительные кооперативы. Примерно 20 домов, строящихся силами ЖСК, проданы на уровне свай. Крупнейшая строительная компания – лидер по объему ввода жилья за последние восемь лет – организует очередь для желающих приобрести жилье в ее домах, продает их, а потом в течение трех лет строит, хотя по технологии панельное здание возводят за год. Если цена квадратного метра близка к себестоимости – например, 21 тысяча рублей – это даже ниже, чем норматив (норматив стоимости квадратного метра жилой площади в Российской Федерации на первое полугодие 2014 года составляет 34,35 тысячи рублей. – Ред.), – то, чтобы сдать дом, застройщику нужно снизить ее еще. Второй возможный вариант – за два года «прокрутить» средства пайщиков, получить с них прибыль, допустим, 40 %, и по окончании строительства 10 % у него остается. Те, кто покупают такие квартиры, сильно рискуют, поскольку если что-то произойдет, вряд ли они найдут, где аккумулированы их деньги.

…В прошлом году у нас возникли проблемы с микрорайоном Закаменский. Думаю, что застройщик просто сделал неправильные расчеты, в итоге сам не заработал и людей бросил. Сданы же в Новосибирске были 9 замороженных домов. Так что получилась ничья. В 2014 году количество долгостроев чуть уменьшится, хотя наш регион из пятерки лидеров по количеству обманутых дольщиков не выйдет. Думаю, что в этом году инвесторов, перед которыми застройщик не исполнит свои обязательства, не будет, они появятся позже – возможно, к концу 2015 года, когда станет ясна ситуация по домам, начатым в этом году.

Елена Ермолаева
– Причины, по которым строительство отдельных объектов заканчивается проблемами, разные. Часть проектов запустили перед тем, как наступил кризис 2008 года, и руководство этих организаций даже не могло представить, насколько у них упадут объемы продаж. А им нужно было содержать офис, платить аренду за дорогостоящую технику, а также отступные рабочим, которых увольняли. Предугадать такое развитие событий не мог никто. В ряде случаев строительным бизнесом решили заняться новички: у них были деньги, они купили участок, зашли на площадку, а потом что-то пошло не так – выросли цены на стройматериалы, не удалось получить какие-то разрешения или, в конце концов, кто-то допустил ошибку. Доля застройщиков, которые изначально хотят всех обмануть, минимальна.

…Любая строительная компания перераспределяет средства, собранные для строительства одного объекта, на другие – это неизбежно. Работать иначе невозможно – когда она достраивает дом, уже нужно покупать следующий земельный участок. И если наступает кризис, то может случиться разрыв.

«Появление дешевых квартир толкает рынок вперед»

Дешевые однокомнатные и студии, часть из которых относится к «ущербному» жилью, обеспечивают приток денег на рынок новостроек и теснят «трешки» и четырехкомнатные квартиры.

Елена Ермолаева
– Примерно с 2009 года первичный рынок стремится в экономсегмент. Эта тенденция характеризуется увеличением числа предложений квартир-студий, а также доли однокомнатных квартир. Кроме того, наблюдается снижение метража по всем типам жилья. Так, в Рязани средняя площадь «однешки» – примерно 50–60 квадратных метров, у нас же гораздо меньше. К чему привел этот тренд? Если вход на рынок начинается от 800 тысяч рублей, а не от 1,5 миллиона, это, как говорится, две большие разницы, и количество потенциальных покупателей новостроек растет. В некоторых районах Новосибирска возникает дефицит трех- и четырехкомнатных квартир. Например, часто можно услышать, что купить «трешку» в новостройке, расположенной в центральной части города, невозможно. Так и есть. Однако покупательский интерес к небольшим квартирам всегда выше, чем к многокомнатным. Структура спроса имеет разную форму, например лимона – когда на самый дешевый и самый дорогой товар спрос небольшой, а на тот, который предлагают по средней цене, – высокий. А на рынке недвижимости это пирамида. Желающих купить дешевые квартиры много, их появление привлекает на рынок больше денег и толкает его вперед.

Сергей Николаев
– К экономклассу относится 80 % квартир, строящихся в Новосибирской области, хотя, пожалуй, небольшую часть из них можно причислить к категории «комфорт». 10 % жилья, которое сдают в регионе, я бы назвал ущербным: жить в подъезде, где на 17 этажах расположены 300 квартир, невозможно, тем более что обслуживают их два лифта.

«Эконом» с человеческим лицом»

Залог стабильной работы застройщика – строить столько, сколько можно продать, сотрудничать с агентствами недвижимости и увеличивать долю ипотечных сделок.

Директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов
– Основной фокус внимания нашей компании сосредоточен на жилье экономкласса, но это «эконом» с человеческим лицом – верхняя планка данного сегмента. Квартал «На Декабристов» – попытка построить качественное и при этом доступное жилье в центре города. Правда, его стоимость несколько выше из-за применяемых материалов. Однако я бы не стал относить к бизнес- и тем более к элитной категории однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров и трехкомнатную площадью 80 «квадратов». Речь идет о домах повышенной комфортности.

В настоящее время объем земельного банка компании составляет 700 тысяч квадратных метров. На участке в 60 га, который находится в поселке Краснообске, «Сибакадемстрой» возведет 450 тысяч квадратных метров жилья экономкласса в формате, который я называю квазималоэтажки – дома высотой от 4 до 7 этажей. Расположат их по кольцу. Окончательная концепция практически готова, мы приступаем к созданию рабочего проекта. Там будет другая среда – нечто среднее между загородной и городской. Завершить строительство планируем в течение 8 лет. Открытие продаж квартир в строящихся объектах намечено на 2015 год. Объем финансирования первой очереди – 2 миллиарда рублей, сроки реализации – один год. Сейчас мы выбираем генподрядчика: это может быть польская или швейцарская компания.

…По итогам работы СП ООО «Сибакадемстрой» за первое полугодие прирост по выручке составил 42 %. Запланированный объем инвестиций на этот год – около 3 миллиардов рублей, в следующем году он увеличится до 5 миллиардов. В 2014 году мы введем 94 тысячи квадратных метров жилья. Из них уже сданы в эксплуатацию первая очередь микрорайона Европейский Берег – 54 тысячи квадратных метров, два дома общей площадью 30 тысяч квадратных метров в ЖК «Миргород», еще два дома госкомиссия примет в сентябре. Буквально на днях вводим первый дом в квартале «На Декабристов» – 10 тысяч квадратных метров. Наша парадигма – строить не более 100 тысяч квадратных метров в год, то есть ровно столько, сколько можем продать, поэтому в ближайшей перспективе доля СП ООО «Сибакадемстрой» на рынке новостроек составит 10–12 %. Ассортимент квартир «на полке» – это не очень хорошо. На момент ввода дома непроданными остаются не более 5 % квартир, как правило, реализуют их в ближайшие три-четыре месяца.

Мы приступили к возведению двух домов жилого комплекса «Панорама» на левом берегу, одного дома в квартале «На Декабристов» площадью 12 тысяч квадратных метров, на 202 квартиры (инвестиции в проект составили 700 миллионов рублей), а также третьей очереди микрорайона Европейский Берег. Таким образом, сейчас СП ООО «Сибакадемстрой» сформировало свой портфель в размере 100 тысяч квадратных метров в разных локациях города.

Объемы реализации жилья через агентства недвижимости сохраняются на уровне прошлого года – примерно 60 % (подробнее об этом – в статье «Услуги риелторов стали бесплатны». – Ред.). Доля ипотечных сделок в продажах квартир нашей компании достигла 60 %, и есть перспективы, что в целом по городу она увеличится до 70–75 %.

«В третьем квартале процентные ставки по ипотеке повысятся»

С оглядкой друг на друга банки повышают ставки по ипотеке и сегментируют клиентов, обещая отдельным категориям лояльные условия кредитования.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала ОАО «Газпромбанк» в Новосибирске Елена Бусова
– Основные игроки ипотечного рынка – Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Безусловно, конкуренция жесткая. Покупатели стали финансово грамотнее: они ответственно относятся к долгосрочным заимствованиям и выбирают лучшие условия, возможно, не в нашу пользу.

Для сотрудников бюджетной сферы и крупных стратегических компаний, а также для держателей наших зарплатных карт первоначальный взнос по ипотеке ниже, чем для сторонних физических лиц, равно как и процентные ставки – в среднем на два-три пункта. Эта категория клиентов наиболее финансово устойчива.

…Набирает обороты военная ипотека, и, судя по интересу, который проявляют военнослужащие к первичному жилью, в Газпромбанке понимают, что должны обеспечить должный «ассортимент» с помощью наших партнеров-застройщиков. К слову, доля кредитов на новостройки в общем объеме ипотечных займов, выданных Газпромбанком, – от 60 до 70 %.

…Наши специалисты мониторят рынок и видят, что процентные ставки по ипотечным кредитам чуть-чуть повышаются. Но основные игроки пока удерживают их, чтобы занять определенные рыночные ниши.

На размер ипотечных ставок влияет множество факторов, в том числе геополитических. Не желая терять свою долю ипотечного рынка, будем смотреть на другие банки, оценивать свои возможности и предлагать ставки, отвечающие реальной ситуации, а также вводить специальные программы.

Падение спроса на ипотеку возможно лишь при падении спроса на недвижимость – мы напрямую зависим от этого.

Начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами Новосибирского ГОСБ № 8047 ОАО «Сбербанк России» Вера Невара
– Ежемесячно число ипотечных заявок растет на 20–25 %. Количество жилищных кредитов, выданных нами за период с января по май этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого выросло на 52 %, а их объемы – на 64 %, в том числе благодаря акциям, которые действовали в 2013 году и стартовали в 2014. К примеру, в рамках одной из них процентная ставка тем меньше, чем больше детей в семье, другая предполагает увеличение срока кредитования до 30 лет – таким образом, мы расширяем круг потенциальных заемщиков. С 1 июля мы запускаем акцию «Больше метров – ниже ставка», название которой говорит само за себя, а также военную ипотеку на новостройки, сейчас проходит согласование объектов недвижимости, подходящих под требования Росвоенипотеки.

С 2013 года доля новостроек в ипотечном кредитовании выросла с 30 до 38 %.

…Снижать процентные ставки не планируем. Боле того, с учетом основных экономических трендов можно с большой долей вероятности прогнозировать, что в третьем квартале они все-таки повысятся, но в Сбербанке пытаются искать альтернативные инструменты для упрощения кредитования населения, в том числе сокращают количество требуемых для этого документов. Падения спроса на ипотечные кредиты мы не ожидаем и ставим перед собой амбициозные задачи по развитию рынка.

Записала Ирина ВИДУЛИНА

По материалам круглого стола «Рынок доступного жилья: тенденции 2014 года и механизмы развития», организованного СП ООО «Сибакадемстрой».

Фото с сайта 1nsk.ru, vrproject.ru