Как разменять квартиру, если жилец против?

Если совместное проживание родственников становится невозможным, они принимают решение разменять квартиру. Что делать, если один из жильцов против, рассказывает правовой консультант портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Если совместное проживание родственников становится невозможным, они принимают решение разменять квартиру. Что делать, если один из жильцов против, рассказывает правовой консультант портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Поводом к обсуждению темы стала ситуация в семье нашей читательницы Анны Николаевны:

– Моя мама является единственной собственницей трехкомнатной квартиры, в которой, кроме нее, прописан мой брат и его трехлетний сын, – рассказывает Анна. – Брат ведет себя ужасно: пьет, скандалит, поэтому мама хотела бы продать жилье или разменять его на две студии, но выписываться он не хочет.

Есть два варианта решения проблемы: первый – принудительно выселить дебошира и снять его с регистрационного учета, второй – разменять или продать недвижимость, чтобы разъехаться.

Прописка дает человеку лишь одно право – проживать на данной жилплощади. Выписать жильца, не являющегося владельцем объекта, можно через суд, изложив в исковом заявлении все обстоятельства: пьянство, создание антисанитарных условий для других членов семьи и, как следствие, невозможность совместного проживания.

Если выселять в никуда пусть и пьющего, но все же родственника в ваши планы не входит, квартиру можно разменять, и согласия тех, кто прописан там, не требуется: владелец вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В случае с собственностью сделка называется меной, а не обменом (обмен – когда оба объекта не приватизированы). Процедура напоминает продажу, но вместо денег ее участники получают другую недвижимость, возможно с доплатой. В настоящее время «классическая» мена встречается редко, чаще используют схему так называемой альтернативной сделки: сначала подыскивают покупателя объекта и составляют с ним предварительный договор купли-продажи, после этого подбирают вариант для продавца. Когда подходящее жилье найдут, одновременно заключат сделки купли-продажи по обоим объектам.

Наличие зарегистрированных в квартире граждан при мене или продаже не является юридическим препятствием для сделки, правда, желающих купить такую недвижимость будет немного. «Стимулировать спрос» можно с помощью небольшого дисконта.

В российском законодательстве не указано, когда бывший владелец и его домочадцы должны переехать из проданной квартиры – это происходит по соглашению сторон. Однако в Гражданском кодексе предусмотрено, что освободить помещение, если в договоре купли-продажи не указаны даты, нужно в разумные сроки (как правило, для сделок с недвижимостью речь идет об одном месяце).

При смене собственника члены его семьи теряют право пользования помещением. Таким образом, если брат Анны Николаевны не захочет покидать квартиру, сделать это его обяжет суд, для исполнения решения в случае необходимости привлекут судебных приставов.

Если трехлетний мальчик только прописан в квартире, но там не проживает, то его на этом основании можно предварительно (до заключения договора купли-продажи) снять с регистрации через суд. Те, кто не намерены тратить время на судебные разбирательства, могут выписать ребенка со старого адреса и прописать к себе по новому (после покупки квартиры). Поскольку собственником несовершеннолетний не является, на последующую продажу приобретенного объекта письменное разрешение органов опеки и попечительства не понадобится. А местом жительства лица до 14 лет считается место жительства его родителей или других законных представителей.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта realt-ekb.ru, www.obmen.ru